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Fremdkapital

Fremdkapital ist das Gegenstück zum Eigenkapital: geborgtes Geld für den Immobilienkauf – mit Chancen durch den Hebeleffekt, aber auch mit Risiken.

Die meisten Immobilienkaufe in Rostock werden mit einer Kombination aus Eigen- und Fremdkapital finanziert. Das Fremdkapital – in der Regel ein Bankdarlehen – ermöglicht größere Investments als aus eigener Tasche möglich. Wir erklären den Leverage-Effekt, typische Risiken und was in Rostock zu beachten ist.

Definition
Fremdkapital ist das Kapital, das ein Investor von Dritten – typischerweise Banken – für den Immobilienkauf aufnimmt. Es muss verzinst und getilgt werden. In der Immobilienfinanzierung typisch: Annuitätendarlehen, besichert über Grundpfandrecht.

Eigenkapital vs. Fremdkapital: Das Verhältnis entscheidet

Banken erwarten meist eine Eigenkapitalquote von 20–30 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Wer weniger Eigenkapital mitbringt, zahlt höhere Zinsen oder bekommt schlechtere Konditionen.

Kapitalanleger setzen bewusst auf hohen Fremdkapitaleinsatz (Leverage), weil der Hebeleffekt die Eigenkapitalrendite steigert: Wenn die Mietrendite über dem Kreditzins liegt, arbeitet das Fremdkapital positiv.

Niedriger FK-AnteilGeringeres Risiko, weniger Hebelwirkung, bessere Bonität.
Hoher FK-AnteilHöhere Rendite möglich, aber größeres Ausfallrisiko.
OptimalverhältnisHängt vom Zinsniveau, der Rendite und der persönlichen Risikobereitschaft ab.

Leverage-Effekt: Fremdkapital als Rendite-Hebel

Beispiel: 300.000 € Immobilie, 60.000 € Eigenkapital (20 %), 240.000 € Darlehen. Mietrendite 5 % = 15.000 € p. a. Nach Zinsabzug (3 % auf 240.000 € = 7.200 €) verbleiben 7.800 €. Eigenkapitalrendite: 13 %.

Der Leverage-Effekt dreht sich aber um, wenn die Zinsen steigen oder die Mieten fallen. Bei Leerstand können hohe Fremdkapitalkosten zur Bedrohung werden.

Wichtig: In der Niedrigzinsphase (2010–2022) war Leverage-Finanzierung sehr attraktiv. Im aktuellen Zinsniveau sollte die Tragfähigkeit sorgfältig geprüft werden.

Fremdkapital in der Praxis: Rostock und MV

In Rostock liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen je nach Lage zwischen 2.500 und 5.500 €/m². Bei durchschnittlicher 80-m²-Wohnung und 3.500 €/m² sind das 280.000 €. Typisches Darlehen: 220.000–2450.000 €.

Büchel Immobilien arbeitet mit Finanzierungspartnern zusammen und kann Ihnen helfen, die optimale Fremd- und Eigenkapitalstruktur für Ihr Investment in Rostock zu finden.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkauf in Rostock?
Empfohlen werden mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (ca. 10 % in MV). Bei 300.000 € also ca. 90.000 €.
Was bedeutet Fremdkapitalquote?
Die Fremdkapitalquote gibt den Anteil des Fremdkapitals am Gesamtinvestment an. Beispiel: 200.000 € Darlehen bei 300.000 € Kaufpreis = 66 % Fremdkapitalquote.
Gibt es 100 %-Finanzierungen ohne Eigenkapital?
Ja, aber selten und mit deutlich höheren Zinsen und strengeren Anforderungen an Bonität und Einkommensverlässlichkeit. Für Erstkäufer in der Regel nicht empfohlen.
Kann ich Fremdkapital steuerlich absetzen?
Zinsen auf Fremdkapital können als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet wird. Bei Eigennutzung nicht.
Was ist der Beleihungswert und warum ist er wichtig?
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie als Sicherheit beimisst. Er liegt meist 10–20 % unter dem Marktpreis. Je höher der Beleihungswert, desto mehr Fremdkapital kann aufgenommen werden.

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→ Eigenkapital beim Immobilienkauf –→ Beleihungswert→ Annuitätendarlehen→ Mietrendite→ Rendite Immobilien
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