Grundpfandrecht – Grundschuld, Hypothek & Bedeutung in der Baufinanzierung
Ein Grundpfandrecht sichert Kredite mit dem Grundstück als Pfand – die Basis jeder Baufinanzierung. Die beiden wichtigsten Formen sind Grundschuld und Hypothek. In der Praxis dominiert die Grundschuld, weil sie flexibler einsetzbar ist.
Erfahren Sie, wie Grundpfandrechte funktionieren, welche Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek bestehen und was im Grundbuch eingetragen wird.
Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das einen Gläubiger berechtigt, aus dem Grundstück eine Geldforderung zu befriedigen – notfalls durch Zwangsversteigerung. Es wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und dient der Absicherung von Darlehen.
Grundschuld vs. Hypothek
Grundschuld (§ 1191 BGB)
Nicht an eine bestimmte Forderung gebunden (abstrakt). Kann für neue Darlehen wiederverwendet werden, ohne Löschung und Neueintragung. In der Praxis bei über 99 % aller Baufinanzierungen eingesetzt.
Hypothek (§ 1113 BGB)
An eine bestimmte Forderung gebunden (akzessorisch). Ist das Darlehen getilgt, steht sie dem Eigentümer als Eigentümergrundschuld zu (§§ 1163, 1177 BGB). In der Praxis kaum noch verwendet, da weniger flexibel als die Grundschuld.
Weitere Formen und Ausgestaltungen
Rentenschuld (§ 1199 BGB)
Sonderform der Grundschuld: Statt eines Kapitalbetrags sind regelmäßig wiederkehrende Geldbeträge aus dem Grundstück zu zahlen. Im Grundbuch muss zusätzlich eine Ablösungssumme eingetragen sein. In der Baufinanzierung spielt sie praktisch keine Rolle.
Brief- oder Buchrecht
Kraft Gesetzes entstehen Grundschuld und Hypothek als Briefrecht (§ 1116 BGB): Das Grundbuchamt stellt zusätzlich eine Urkunde aus. Wird der Brief ausgeschlossen, entsteht ein Buchrecht – in der Baufinanzierung heute üblich. Mehr zur Briefgrundschuld.
Eigentümergrundschuld
Ein Grundpfandrecht kann auch dem Eigentümer selbst zustehen – etwa wenn nach der Tilgung eine Hypothek auf ihn übergeht oder die Bank eine Grundschuld an ihn zurücküberträgt. Sie lässt sich später für ein neues Darlehen nutzen.
Rang und Verwertung im Ernstfall
Rangfolge (§ 879 BGB)
Mehrere Rechte in Abteilung III stehen in einer Rangfolge – grundsätzlich nach der Reihenfolge ihrer Eintragung. Bei einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger in dieser Reihenfolge bedient. Banken verlangen deshalb in der Regel den ersten Rang.
Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB)
Aus dem Grundstück kann sich der Gläubiger nur im Wege der Zwangsvollstreckung befriedigen – durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. In der notariellen Bestellungsurkunde unterwirft sich der Eigentümer meist der sofortigen Zwangsvollstreckung (§ 800 ZPO); ein vorheriger Prozess ist dann nicht nötig.
Grundschuld
Wie die Grundschuld funktioniert und warum sie Standard in der Baufinanzierung ist.
Baufinanzierung
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Beleihungswert
Wie Banken den Beleihungswert ermitteln und warum er vom Kaufpreis abweicht.
Häufige Fragen – Grundpfandrecht
Was ist ein Grundpfandrecht?
Grundschuld oder Hypothek – was ist üblicher?
Was ist eine Rentenschuld?
Was passiert mit einer Hypothek nach der Tilgung?
Was ist die Rangstelle?
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