IMMOBILIENLEXIKON · FINANZIERUNG & KREDIT
Baufinanzierung – wie der Immobilienkredit wirklich funktioniert
Der richtige Kredit entscheidet langfristig mit über den Erfolg Ihres Immobilienkaufs – nicht nur der Kaufpreis.
Die meisten Immobilien in Deutschland werden finanziert. Doch zwischen dem ersten Beratungsgespräch bei der Bank und der Auszahlung des Darlehens liegt ein Weg voller Fachbegriffe, Weichenstellungen und Entscheidungen, die sich über Jahrzehnte auswirken. Wer die wichtigsten Grundlagen kennt, verhandelt besser und vermeidet teure Fehler.
Definition: Was ist die Baufinanzierung?
Definition
Die Baufinanzierung (auch: Immobilienfinanzierung oder Hypothekendarlehen) ist ein langfristiges Annuitätendarlehen zur Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Neubaus. Die Immobilie dient dabei als Sicherheit (Grundschuld). Der Kreditnehmer zahlt monatlich gleich hohe Raten (Annuität) bestehend aus Zinsen und Tilgung über eine vereinbarte Laufzeit.
Die Baufinanzierung (auch: Immobilienfinanzierung oder Hypothekendarlehen) ist ein langfristiges Annuitätendarlehen zur Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Neubaus. Die Immobilie dient dabei als Sicherheit (Grundschuld). Der Kreditnehmer zahlt monatlich gleich hohe Raten (Annuität) bestehend aus Zinsen und Tilgung über eine vereinbarte Laufzeit.
Die wichtigsten Bausteine einer Baufinanzierung
EigenkapitalIn der Regel sollten mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen und desto geringer das Risiko. Kaufnebenkosten (ca. 8–9 % in MV) sollten immer aus Eigenmitteln bezahlt werden.
Zinssatz & ZinsbindungDer Sollzinssatz bestimmt die monatliche Belastung. Die Zinsbindung (typisch: 10–20 Jahre) legt fest, wie lange der Zins fest ist. Nach Ablauf wird zu aktuellen Marktzinsen verlängert oder umgeschuldet.
TilgungDie anfängliche Tilgung (empfohlen: mind. 2–3 %) bestimmt, wie schnell das Darlehen abbezahlt ist. Bei 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 40 Jahre – bei 3 % nur ca. 25 Jahre.
Annuität & monatliche RateZinsen + Tilgung = monatliche Rate (Annuität). Diese bleibt während der Zinsbindung konstant. Da der Schuldenstand sinkt, verschiebt sich das Verhältnis: weniger Zinsen, mehr Tilgung.
SondertilgungenViele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen (oft 5–10 % der Darlehenssumme). Sondertilgungen sparen erheblich Zinsen und verkürzen die Laufzeit.
AnschlussfinanzierungNach Ablauf der Zinsbindung muss der Restbetrag refinanziert werden – zum dann geltenden Marktzins. Frühzeitige Planung (2 Jahre vorher) sichert Konditionen und vermeidet Zeitdruck.
Eigenkapital und Beleihungsauslauf
Banken bewerten das Risiko eines Darlehens anhand des Beleihungsauslaufs – dem Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser die Konditionen.
Bis 60 % BeleihungsauslaufBeste Konditionen (Erstrang-Darlehen). Wer 40 % Eigenkapital einbringt, erhält in der Regel den günstigsten Zinssatz am Markt.
80–100 % BeleihungsauslaufHöherer Zinssatz durch erhöhtes Bankrisiko. Vollfinanzierungen (100 % des Kaufpreises oder mehr) sind möglich, aber deutlich teurer und setzen sehr gute Bonität voraus.
In Rostock und MV: Die Kaufnebenkosten von ca. 8–9 % (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer 6 %, ggf. Makler) sollten immer aus Eigenkapital bestritten werden. Wer diese mitfinanziert, liegt beim Beleihungsauslauf sofort bei über 100 % des Kaufpreises.
Häufige Fehler bei der Baufinanzierung
Zu geringe Tilgung1 % Anfangstilgung klingt nach kleiner Rate – bedeutet aber 35–40 Jahre Restlaufzeit und enormen Gesamtzinsaufwand. Mindestens 2 %, besser 3 % von Anfang an.
Nur eine Bank anfragenKonditionsunterschiede von 0,3–0,5 % Zinsen sind bei 300.000 Euro über 15 Jahre Zinsbindung ein Unterschied von mehreren Tausend Euro. Immer 3–5 Angebote vergleichen.
Fördermittel vergessenKfW-Darlehen, Wohnraumförderung MV oder Baukindergeld können die Finanzierung erheblich verbessern. Büchel Immobilien verweist bei der Kaufberatung auf relevante Programme.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in Rostock?
Als Faustregel gilt: mindestens 20–30 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (ca. 8–9 % in MV) aus Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro wären das 60.000–90.000 Euro Eigenkapital plus ca. 25.000 Euro Nebenkosten. Wer weniger mitbringt, zahlt höhere Zinsen.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der vertraglich vereinbarte Zinssatz auf das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle anfallenden Kosten (Kontoführungsgebühren, Tilgungsverrechnungsmodalitäten) und ist der Vergleichswert beim Angebote prüfen. Immer den Effektivzins vergleichen.
Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?
Nach Ablauf der Zinsbindung muss der verbleibende Restbetrag zu neuen Konditionen finanziert werden. Möglichkeiten: Verlängerung (Prolongation) bei der Hausbank oder Umschuldung zu einer anderen Bank. Idealerweise beginnen Sie die Vergleiche 2 Jahre vor Ablauf.
Sind Sondertilgungen bei der Baufinanzierung sinnvoll?
Ja – Sondertilgungen reduzieren die Restschuld direkt und sparen dadurch Zinskosten. Ob sie jedoch sinnvoller sind als alternative Geldanlagen, hängt vom aktuellen Zinsniveau ab. Bei hohen Kreditzinsen (über 3 %) sind Sondertilgungen fast immer rentabler als Sparprodukte.
Kann ich eine Baufinanzierung vorzeitig ablösen?
Ja, aber vor Ende der Zinsbindung verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann erheblich sein. Nach 10 Jahren Laufzeit haben Darlehensnehmer immer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
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