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IMMOBILIENLEXIKON · VERMIETUNG & KAPITALANLAGE
Mietausfall – Risiken für Vermieter und wie man sich schützt
Mietausfall ist das unterschätzte Risiko jeder Kapitalanlage-Immobilie – und beeinflusst direkt den Kaufpreis.
Kein Vermieter ist davor gefeit: Ein Mieter zahlt nicht, verzögert oder verschwindet. In der Immobilienbewertung wird Mietausfall als kalkulatorische Größe berücksichtigt – nicht als Ausnahme, sondern als Normalbestandteil der Renditerechnung. Wer das Risiko kennt und steuert, schützt seinen Ertrag langfristig.
Definition: Was ist Mietausfall?
Definition
Mietausfall bezeichnet entgangene Mieteinnahmen, die entstehen, wenn ein Mieter die vereinbarte Miete nicht, nicht vollständig oder verspätet zahlt – oder wenn eine Wohnung leer steht. In der professionellen Immobilienbewertung wird Mietausfall als Mietausfallwagnis (typisch: 2–5 % der Jahresnettomiete) bei der Berechnung der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.
Mietausfall bezeichnet entgangene Mieteinnahmen, die entstehen, wenn ein Mieter die vereinbarte Miete nicht, nicht vollständig oder verspätet zahlt – oder wenn eine Wohnung leer steht. In der professionellen Immobilienbewertung wird Mietausfall als Mietausfallwagnis (typisch: 2–5 % der Jahresnettomiete) bei der Berechnung der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.
Ursachen von Mietausfall und ihre Häufigkeit
Zahlungsausfall (Mietnomaden)Der häufigste Fall: Mieter zahlt ohne Kündigung nicht mehr. Betrifft in Deutschland schätzungsweise 2–4 % aller Mietverhältnisse pro Jahr. In Rostock mit aktiver Hochschulklientel relativ selten, aber nicht ausgeschlossen.
Leerstand zwischen MietverhältnissenZwischen Auszug und Einzug entstehen typischerweise 4–8 Wochen Leerstand. Bei guter Lage und marktgerechter Miete in Rostock oft kürzer – bei Sonderobjekten oder schwierigen Lagen länger.
Teilzahlung & MietminderungMieter kürzen die Miete bei berechtigten oder unberechtigten Mängeln. Selbst unberechtigte Minderungen kosten Zeit und Rechtsanwaltsgebühren bis zur Klärung.
Mietausfall absichern – welche Optionen gibt es?
MietausfallversicherungVersichert Mietausfall bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Prämien: ca. 3–5 % der Jahreskaltmiete. Wichtig: Deckungsumfang, Karenzzeit und Selbstbehalt genau prüfen. Nicht alle Policen decken Leerstand oder Renovierungsschäden.
Kaution & BürgschaftDie gesetzliche Mietkaution (max. 3 Nettokaltmieten) deckt kleine Ausfälle. Bankbürgschaft oder Kautionsdepot sichern den Vermieter zusätzlich ab. Reicht bei längerem Ausfall oft nicht aus.
Bonitätsprüfung bei MieterauswahlSCHUFA-Auskunft, Gehaltsnachweis und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sind die wichtigsten Instrumente vor Vertragsabschluss. Büchel Immobilien prüft Mieterbonitäten systematisch bei allen Vermietungen.
Professionelle HausverwaltungFrühzeitiges Erkennen von Zahlungsverzug, sofortiges Mahnwesen und erfahrene rechtliche Kommunikation reduzieren den tatsächlichen Mietausfall erheblich gegenüber Privatvermietern ohne Unterstützung.
Rostock-Einschätzung: Rostock hat als Universitätsstadt eine überdurchschnittlich stabile Mietnachfrage. Das Leerstandsrisiko ist in gefragten Stadtteilen wie KTV, Stadtmitte und Südstadt gering. Mietausfall durch Zahlungsausfall ist das relevantere Risiko.
Mietausfall und Kaufpreisbewertung bei MFH
Bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern nach dem Ertragswertverfahren wird das Mietausfallwagnis standardmäßig als Abzugsposten von den Roheinnahmen berücksichtigt. Ein MFH mit nachgewiesenem Mietausfall in der Vergangenheit wird niedriger bewertet als ein vollständig und pünktlich vermietetes Objekt.
Beispielrechnung
Jahresnettokaltmiete 60.000 € − Mietausfallwagnis 3 % (1.800 €) − sonstige Bewirtschaftungskosten 15 % (9.000 €) = Reinertrag 49.200 €. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 % entspricht das einem Ertragswert von ca. 1.230.000 €. Höheres Ausfallwagnis → niedrigerer Kaufpreis.
Jahresnettokaltmiete 60.000 € − Mietausfallwagnis 3 % (1.800 €) − sonstige Bewirtschaftungskosten 15 % (9.000 €) = Reinertrag 49.200 €. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 % entspricht das einem Ertragswert von ca. 1.230.000 €. Höheres Ausfallwagnis → niedrigerer Kaufpreis.
Häufige Fragen (FAQ)
Ab wann kann ich als Vermieter kündigen?
Bei Zahlungsverzug von mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Monate oder einem Rückstand von zwei Monatsmieten insgesamt ist eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Die Kündigung muss schriftlich und mit konkreter Benennung des Rückstands erfolgen.
Was ist die typische Mietausfallquote bei MFH in Rostock?
In Rostock mit stabiler Mietnachfrage liegt die tatsächliche Ausfallquote bei gut verwalteten MFH bei 1–2 % der Jahresnettomiete. In der Bewertung wird pauschal mit 2–5 % kalkuliert – dieser Puffer sichert auch vorübergehenden Leerstand zwischen Mietwechseln ab.
Wird Mietausfall bei der Kaufpreisentscheidung für MFH berücksichtigt?
Ja. Professionelle Käufer kalkulieren das Mietausfallwagnis als festen Bestandteil der Bewirtschaftungskosten. Ein Objekt mit nachgewiesenen Zahlungsausfällen wird mit einem Risikoabschlag bewertet. Vollständig vermietete Objekte mit langjährigen, solventen Mietern erzielen die höchsten Multiplikatoren.
Kann ich eine Mietausfallversicherung steuerlich absetzen?
Ja – Versicherungsprämien für Mietausfallversicherungen sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar. Sie reduzieren das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung in voller Höhe.
Was ist der Unterschied zwischen Mietausfall und Leerstand?
Mietausfall entsteht, wenn ein Mieter trotz bestehendem Vertrag nicht zahlt. Leerstand bezeichnet den Zustand, wenn keine Vermietung stattfindet. Beide Begriffe werden im Mietausfallwagnis zusammengefasst, entstehen aber aus unterschiedlichen Ursachen und erfordern unterschiedliche Gegenmaßnahmen.
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