Immobilienlexikon · Buchstabe E
Eigenkapital beim Immobilienkauf – wie viel wirklich nötig ist
Eigenkapital ist das eigene Geld, das ein Käufer in eine Immobilienfinanzierung einbringt. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen – aber auch ohne 20 % ist ein Kauf möglich.
Für Käufer in Rostock ist die Eigenkapitalfrage oft das entscheidende Hindernis. Die Kaufpreise sind in den letzten Jahren gestiegen, und Banken verlangen Sicherheiten. Wer die Spielregeln kennt, kann auch mit weniger Eigenkapital gut finanzieren.
Definition: Was zählt als Eigenkapital?
Definition · Bankpraxis + BaFin
Eigenkapital beim Immobilienkauf umfasst alle eigenen Mittel, die ein Käufer ohne Kreditaufnahme in die Finanzierung einbringt. Dazu zählen Sparguthaben, Tagesgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben, Schenkungen und – als häufig vergessener Posten – bereits abbezahlte Immobilien, die als Sicherheit eingesetzt werden können. Der Eigenkapitalanteil wird am Kaufpreis gemessen: 20 % Eigenkapital bei 300.000 € Kaufpreis = 60.000 € Eigenmittel.
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Die gängige Empfehlung lautet: 20–30 % Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten. In der Praxis funktioniert es auch mit weniger – aber zu anderen Konditionen:
0–10 % EigenkapitalVollfinanzierung möglich, aber teuer. Banken verlangen deutliche Zinsaufschläge. Nur bei sehr guter Bonität und stabilem Einkommen.
10–20 % EigenkapitalStandard-Finanzierung. Kaufnebenkosten sollten zumindest aus Eigenkapital bedeckt sein. Gute Konditionen bei solider Bonität.
20–30 %+ EigenkapitalBeste Konditionen. Beleihungsauslauf unter 80 %. Banken vergeben günstigsten Zinssatz. Empfehlenswert. Rostock-Hinweis: Kaufnebenkosten in MV (Grunderwerbsteuer 6 %,
Notar ca. 2 %,
Maklercourtage 3,57 % bei hälftigem Teilen) addieren sich auf ca. 11–12 % des Kaufpreises. Diese Nebenkosten sollten immer aus Eigenkapital finanziert werden – Banken finanzieren sie in der Regel nicht.
Eigenkapital strategisch aufbauen
BausparvertragKlassisches Instrument: Ansparen + günstiger Kredit nach Zuteilung. Für langfristige Planung geeignet. Wertpapiere liquidierenETF-Depot oder Aktien können eingesetzt werden. Timing beachten – bei Kursverlusten nicht ideal.
Eigenleistung als EigenkapitalBanken akzeptieren Eigenleistung bei Neubauten als „Muskelhypothek„. Bis zu 15 % des Baupreises möglich. Schenkung der ElternSchenkungsfreibetrag: 400.000 € pro Kind alle 10 Jahre steuerfrei. Häufig genutzter Weg in Rostock.
Häufige Fragen zum Eigenkapital
Kann ich ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen?
Ja, es gibt Vollfinanzierungen (110 %-Finanzierungen, die auch die Kaufnebenkosten einschließen). Diese sind aber deutlich teurer und werden nur Käufern mit sehr hohem Einkommen und einwandfreier Bonität gewährt. Für die meisten Käufer in Rostock gilt: Zumindest die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital finanziert werden.
Zählt eine bereits vorhandene Immobilie als Eigenkapital?
Indirekt ja. Eine schuldenfreie oder gering belastete Immobilie kann als Sicherheit für die neue Finanzierung eingesetzt werden – das verbessert die Konditionen, ohne dass Geld direkt eingebracht werden muss. Banken nennen das „dingliche Sicherheit“.
Wie beeinflusst der Eigenkapitalanteil den Zinssatz?
Der Zinssatz hängt direkt vom
Beleihungsauslauf ab (Darlehenssumme ÷ Beleihungswert). Bei unter 60 % Beleihungsauslauf bieten die meisten Banken ihren günstigsten Zinssatz. Zwischen 60 und 80 % ist der Zinssatz moderat höher. Über 80 % steigen die Zinsaufschläge deutlich.
Wann muss das Eigenkapital verfügbar sein?
Das Eigenkapital muss zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung verfügbar sein – also wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Wertpapiere sollten daher frühzeitig liquidiert werden, da Kursbewegungen und Abwicklungszeiten einzuplanen sind.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Eigentumswohnung in Rostock?
Banken erwarten in der Regel mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Bei einem durchschnittlichen Rostocker Wohnungspreis von rund 250.000 Euro sind das 50.000 bis 75.000 Euro. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten (ca. 10 %), die möglichst aus dem Eigenkapital finanziert werden sollten.
Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Ja, das angesparte Guthaben in einem Bausparvertrag gilt als Eigenkapital. Das Bauspardarlehen zählt hingegen als Fremdkapital. Gut zu wissen: Das Bauspardarlehen hat oft günstigere Konditionen als klassische Bankdarlehen und kann die Finanzierung abrunden.
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