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IMMOBILIENLEXIKON · FINANZIERUNG
Beleihungswert – was die Bank Ihrer Immobilie zutraut
Der Beleihungswert ist nicht der Marktwert – sondern der Wert, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung langfristig erzielen könnte.
Wer eine Immobilie finanziert, stößt schnell auf den Beleihungswert. Er liegt in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert und bestimmt, wie viel Kredit die Bank maximal gewährt. Für Käufer und Verkäufer ist das Verständnis dieses Werts wichtig – denn er beeinflusst die Finanzierbarkeit und damit die Nachfrage.
Definition: Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen beimisst. Er soll den Wert abbilden, der jederzeit – auch unter ungünstigen Marktbedingungen – bei einer Veräußerung erzielbar wäre. Rechtsgrundlage ist die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Beleihungswert vs. Verkehrswert – der Unterschied
Beleihungswert ≈ 70 bis 90 % des Verkehrswerts – je nach Bank, Objektart und Lage.
Der Sicherheitsabschlag schützt die Bank vor Wertverlusten. In Regionen mit stabiler Nachfrage (wie Rostocks Innenstadtlagen) fällt er tendenziell geringer aus als in strukturschwachen Gebieten.
Beleihungsauslauf – der Schlüssel zum Zinssatz
Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts durch das Darlehen belegt werden. Er ist die zentrale Kennzahl für den Zinssatz:
Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert?
Banken verwenden dieselben drei Verfahren wie Gutachter – Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert – wenden aber konservativere Ansätze an:
Bei Standardobjekten (ETW, EFH in normaler Lage) führen Banken oft eine vereinfachte Wertermittlung durch. Bei komplexeren Objekten (MFH, Gewerbe, Denkmal) wird ein vollständiges Beleihungswertgutachten erstellt.
Bedeutung für Käufer und Verkäufer
Für Käufer bestimmt der Beleihungswert, wie viel Eigenkapital sie aufbringen müssen. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Beleihungswert, muss die Differenz aus eigenen Mitteln finanziert werden.
Für Verkäufer ist relevant: Wenn der Kaufpreis den Beleihungswert zu weit übersteigt, haben potenzielle Käufer Schwierigkeiten bei der Finanzierung – das kann die Nachfrage einschränken, besonders in Segmenten mit wenig Eigenkapital.
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Häufige Fragen zum Beleihungswert
Kann ich den Beleihungswert meiner Immobilie erfahren?
Ja, aber nur von der finanzierenden Bank. Der Beleihungswert wird nicht öffentlich festgelegt, sondern von jeder Bank individuell ermittelt. Sie können Ihre Bank um Auskunft bitten – ein Rechtsanspruch auf Offenlegung besteht allerdings nicht in jedem Fall.
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?
Die Bank muss sicherstellen, dass sie bei einem Kreditausfall durch Verwertung der Immobilie ihr Geld zurückbekommt. Da Zwangsversteigerungen in der Regel unter Marktwert enden und Marktpreise schwanken können, setzt die Bank einen konservativen Wert an.
Beeinflusst eine Modernisierung den Beleihungswert?
Ja. Energetische Sanierung, Heizungstausch oder Badsanierung können den Beleihungswert erhöhen. Die Bank berücksichtigt aber nur nachhaltig wertsteigernde Maßnahmen – reine Schönheitsreparaturen fließen kaum ein.
Wer ermittelt den Beleihungswert und was kostet das?
Den Beleihungswert ermittelt ein von der Bank beauftragter Gutachter oder ein bankinternes Bewertungsreferat. Für den Kreditnehmer entstehen dabei in der Regel keine separaten Kosten – die Bewertung ist Teil der Kreditprüfung. Bei größeren Finanzierungsvorhaben (z. B. Mehrfamilienhäuser in Rostock) kann auch ein unabhängiges Wertgutachten eingeholt werden, das dann als Grundlage für Verhandlungen mit mehreren Banken dient.
Kann der Beleihungswert angefochten werden, wenn er zu niedrig angesetzt wurde?
Kreditnehmer haben kein gesetzliches Recht, den Beleihungswert anzufechten, da er vom Kreditinstitut im eigenen Risikomanagement-Interesse festgelegt wird. Allerdings können Sie ein unabhängiges Sachverständigengutachten vorlegen und damit um eine Neubewertung bitten. Alternativ hilft es, Vergleichsangebote anderer Banken einzuholen, die möglicherweise einen höheren Beleihungswert ansetzen. In Rostock unterstützt Büchel Immobilien bei der Vorbereitung aussagekräftiger Unterlagen für Bankgespräche.
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