IMMOBILIENLEXIKON · ENERGIERECHT

Gebäudeenergiegesetz (GEG) – das sogenannte Heizungsgesetz

Das GEG regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude – von der Heizung bis zur Dämmung.

Seit November 2020 fasst das Gebäudeenergiegesetz die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen. Die Novelle 2024 – medial als sogenannte Heizungsgesetz bekannt – verschärft die Anforderungen an neue Heizungsanlagen und setzt einen Fahrplan zum Ausstieg aus fossilen Brennstoffen.

Definition: Was ist das GEG?

Definition
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Gesetz für die Energieeffizienz von Gebäuden in Deutschland. Es definiert Mindeststandards für Neubau und Bestand, regelt den Energieausweis und setzt Fristen für den Heizungstausch.

Die wichtigsten Regeln seit 2024

Neue Heizungen: 65-%-RegelAb 2024 müssen neue Heizungen in Neubaugebieten mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Für Bestandsgebäude greifen Übergangsfristen je nach kommunaler Wärmeplanung.

Kommunale WärmeplanungStädte über 100.000 Einwohner (wie Rostock) müssen bis Mitte 2026 einen Wärmeplan vorlegen. Bis dahin gelten großzügigere Übergangsregelungen für den Heizungstausch.

BestandsschutzFunktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden. Erst bei irreparablem Defekt oder nach Ablauf der Übergangsfristen greift die 65-%-Pflicht.

FörderungBis zu 70 % Zuschuss über BEG-Förderung (KfW): Grundförderung 30 %, Geschwindigkeitsbonus 20 %, Einkommensbonus 30 %. Anträge über die KfW.

GEG und Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie wird das GEG an mehreren Stellen relevant: Der Energieausweis ist Pflicht, Sanierungspflichten gehen auf den Käufer über, und die Energieeffizienz beeinflusst den erzielbaren Preis.

Praxis-Tipp: Käufer kalkulieren die Kosten für Heizungstausch oder Dämmung bereits in ihr Gebot ein. Wer als Verkäufer den energetischen Zustand transparent dokumentiert – mit aktuellem Energieausweis und Sanierungshistorie – schafft Vertrauen und beschleunigt die Verhandlung.

Bei Mehrfamilienhäusern ist das besonders relevant: Investoren prüfen die Heizungsanlage, Dämmstandard und offene Sanierungspflichten minutiös, bevor sie ein Angebot abgeben.

Nachrüstpflichten im Bestand (§ 47 GEG)

Unabhängig vom Heizungstausch schreibt das GEG bestimmte Nachrüstpflichten vor, die Eigentümer älterer Gebäude betreffen:

Heizungsrohre dämmenUngedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen nachträglich gedämmt werden.

Oberste GeschossdeckeNicht begehbare oberste Geschossdecken über beheizten Räumen müssen einen Mindest-Wärmeschutz erhalten.

Alte HeizkesselÖl- und Gas-Heizkessel, die vor 1991 eingebaut wurden und keine Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik nutzen, müssen ausgetauscht werden.

Ausnahme: Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen, sind von den Nachrüstpflichten befreit. Bei Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nachrüsten.

GEG in Rostock – kommunale Perspektive

Rostock muss als Stadt mit über 200.000 Einwohnern bis Mitte 2026 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Bis dahin gelten für Bestandsgebäude die allgemeinen Übergangsfristen des GEG.

Die Stadtwerke Rostock betreiben bereits ein Fernwärmenetz, das große Teile der Südstadt, Lütten Klein und weiterer Stadtteile versorgt. Für Objekte im Fernwärmegebiet ist die 65-%-Regel in der Regel kein Problem – Fernwärme wird als erneuerbar anerkannt, wenn der Wärmeversorger entsprechende Anteile nachweist.

In Stadtteilen ohne Fernwärme – etwa Teilen von Warnemünde, Gehlsdorf oder den Umlandgemeinden – ist der individuelle Heizungstausch mit Wärmepumpe oder Pellet die Hauptoption.

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Häufige Fragen zum GEG

Muss ich meine Gasheizung sofort austauschen?

Nein. Funktionierende Heizungen genießen Bestandsschutz. Die 65-Prozent-Pflicht greift erst, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt (in Rostock voraussichtlich Mitte 2026) oder die Heizung irreparabel defekt ist. Bei einem Defekt gibt es eine Übergangsfrist von fünf Jahren.

Welche Förderung gibt es für den Heizungstausch?

Über die BEG-Förderung der KfW bis zu 70 Prozent Zuschuss: 30 Prozent Grundförderung, bis zu 20 Prozent Geschwindigkeitsbonus bei frühem Tausch, bis zu 30 Prozent Einkommensbonus bei einem Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro.

Betrifft das GEG auch den Verkauf einer Immobilie?

Ja, indirekt. Der Energieausweis ist Pflicht bei Verkauf und Vermietung. Offene Sanierungspflichten gehen auf den Käufer über. Und die Energieeffizienz beeinflusst den Marktwert – Käufer kalkulieren Modernisierungskosten ein.

Was bedeutet die 65-Prozent-Regel des GEG für Hausbesitzer?

Die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Regel schreibt vor, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Quellen beziehen müssen. Das betrifft Neubauten sofort und Bestandsgebäude schrittweise beim nächsten Heizungsausfall. Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Hybridanlagen erfüllen diese Anforderung – reine Gas- oder Ölheizungen tun es nicht mehr.

Welche Ausnahmen gibt es beim GEG für ältere Gebäude in Rostock?

Das GEG sieht mehrere Härtefälle vor: Bei Eigentümerwechsel gilt eine 2-jährige Nachrüstfrist. Eigentümer über 80 Jahre sind weitgehend ausgenommen. In denkmalgeschützten Gebäuden oder bei technisch besonders schwierigen Bedingungen können Ausnahmen beantragt werden. In Rostock betrifft das vor allem Altbauensembles in der Innenstadt und in der KTV.

Wie wirkt sich das GEG auf den Immobilienverkauf in Rostock aus?

Gebäude mit schlechter Energieklasse (F oder G) sind schwieriger zu finanzieren und erzielen geringere Preise, da Käufer Sanierungskosten einkalkulieren. Verkäufer sollten den Energieausweis frühzeitig einholen und prüfen, ob eine vorab durchgeführte Modernisierung den Verkaufspreis steigert. Büchel Immobilien berät dazu im Rahmen der Verkaufsvorbereitung.

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