Erbbaurecht
Bauen auf fremdem Grund – wie das Erbbaurecht funktioniert und was Käufer beachten müssen.
Statt das Grundstück zu kaufen, zahlt der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann vererbt, belastet und veräußert werden.
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins. Die Rechtsgrundlage ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
Der Grundstücksbesitzer (Erbbaurechtsgeber) räumt dem Erbbauberechtigten das Recht ein, ein Gebäude auf seinem Grundstück zu errichten und zu nutzen. Im Gegenzug zahlt der Erbbauberechtigte einen jährlichen Erbbauzins, typischerweise 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch auf einem eigenen Blatt eingetragen.
Erbbaurechte werden in der Regel für 50 bis 99 Jahre vereinbart. Nach Ablauf fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer, der eine Entschädigung zahlen muss (mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts). Eine Verlängerung ist möglich, aber nicht garantiert – das ist ein wesentliches Risiko für den Erbbauberechtigten.
Vorteile: günstigerer Einstieg, da kein Grundstückskauf nötig. Nachteile: laufende Erbbauzinszahlung, eingeschränkte Verfügbarkeit, schwierigere Baufinanzierung und Unsicherheit bei Laufzeitende. Die Banken bewerten Erbbaurecht-Immobilien mit deutlichen Abschlägen beim Beleihungswert.
Der Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und kann Anpassungsklauseln enthalten, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind. Eine Erhöhung ist alle drei Jahre möglich. Bei kirchlichen oder kommunalen Erbbaurechtsgebern ist der Zins oft günstiger als bei privaten.
In Rostock vergeben vor allem die Hanse- und Universitätsstadt sowie kirchliche Stiftungen Erbbaurechte. Betroffen sind häufig Grundstücke in Warnemünde, Diedrichshagen und am Stadtrand. Beim Kauf einer Erbbaurecht-Immobilie sollten Restlaufzeit und Zinsentwicklung genau geprüft werden.
Erbbauzins
Jährliche Zahlung für das Erbbaurecht – Höhe und Anpassung.
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Wie Banken Erbbaurecht-Immobilien bewerten.
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Was passiert am Ende der Laufzeit?
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Büchel Immobilien Rostock – über 30 Jahre Erfahrung in Rostock und Umgebung.