IMMOBILIEN-LEXIKON · MIETRECHT & KÜNDIGUNG
Eigenbedarf – Kündigung, Voraussetzungen & Fristen
Die Eigenbedarfskündigung erlaubt Vermietern, das Mietverhältnis zu beenden, wenn sie die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen.
Für Vermieter und Käufer vermieteter Wohnungen in Rostock ein zentrales Thema beim Immobilienkauf.
§573 BGBRechtsgrundlage
3–9 Mon.Kündigungsfrist
BegründungErforderlich
HärtefallMöglich
DEFINITION
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Grund für eine ordentliche Vermieterkündigung. Der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar begründet sein.
VORAUSSETZUNGEN
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?
Nicht jeder Wunsch nach der eigenen Wohnung reicht – das Gesetz stellt klare Anforderungen.
Berechtigter Personenkreis
Eigenbedarf kann für den Vermieter selbst, Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten/Neffen und Haushaltsangehörige (z. B. Pflegekraft) geltend gemacht werden.
Konkreter Bedarf
Der Bedarf muss konkret, ernsthaft und nachvollziehbar sein. Pauschalangaben reichen nicht. Der Vermieter muss die Person und den Grund im Kündigungsschreiben nennen.
Kündigungsfristen
Die Kündigungsfrist hängt von der Mietdauer ab: 3 Monate (bis 5 Jahre), 6 Monate (5–8 Jahre), 9 Monate (über 8 Jahre). Die Frist läuft zum Monatsende.
Sperrfrist nach Kauf
Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt eine Sperrfrist von 3 Jahren (in manchen Städten 10 Jahre). Während dieser Zeit ist keine Eigenbedarfskündigung möglich.
HÄRTEFALL & WIDERSPRUCH
Mieterschutz bei Eigenbedarfskündigung
Der Mieter kann sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren.
Härtefalleinwand
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug eine unbillige Härte darstellt: hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnraum (§574 BGB).
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz (Umzugskosten, Mietdifferenz). Der BGH hat hier strenge Maßstäbe entwickelt.
Praxis-Hinweis: Beim Kauf einer vermieteten Bestandswohnung tritt der Käufer in den Mietvertrag ein. Eine sofortige Eigenbedarfskündigung ist oft nicht möglich – die Kündigungsfristen und ggf. Sperrfristen beachten! EIGENBEDARF IN ROSTOCK & MV
Regionale Besonderheiten
In MV gelten keine verlängerten Sperrfristen – anders als in Ballungsräumen.
Keine erweiterte Sperrfrist
Anders als in Hamburg oder München gilt in Rostock keine erweiterte Sperrfrist über 3 Jahre hinaus. Das erleichtert den Kauf vermieteter Wohnungen für Eigennutzer.
Marktrelevanz
Viele Wohnungen im Landkreis Rostock werden als Kapitalanlage verkauft. Für Käufer mit Eigennutzungswunsch ist das Thema Eigenbedarf daher bei der Ankaufsprüfung besonders relevant.
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HÄUFIGE FRAGEN
Fragen & Antworten
Wann darf ein Vermieter Eigenbedarf anmelden?
Wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar sein und im Kündigungsschreiben begründet werden (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?
3 Monate (Mietdauer bis 5 Jahre), 6 Monate (5–8 Jahre) oder 9 Monate (über 8 Jahre). Die Frist beginnt mit Zugang der Kündigung und läuft zum Monatsende.
Kann der Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen?
Ja, bei unbilliger Härte nach §574 BGB: hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder fehlendem Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen.
Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?
Der Mieter hat Anspruch auf Schadensersatz: Umzugskosten, Mietdifferenz und ggf. Schmerzensgeld. Der BGH hat hier strenge Maßstäbe gesetzt. Vermieter sollten den Bedarf dokumentieren.
Gilt in Rostock eine Sperrfrist bei Eigenbedarf?
Nur die gesetzliche 3-Jahres-Sperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen. Eine erweiterte Sperrfrist wie in München (10 Jahre) gibt es in Rostock nicht.
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📌 HinweisDieser Lexikonartikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Mietrechtliche Fragen sollten mit einem Fachanwalt besprochen werden. Stand: April 2026.
Quellen: §573, §574 BGB – Mietrecht · BGH-Rechtsprechung Eigenbedarf · Deutscher Mieterbund · Büchel Immobilien – Marktexpertise Rostock
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