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Hinweis: Keine Steuerberatung. Dieser Ratgeber bildet den Stand Februar 2026 ab und dient der Orientierung. Für steuerliche Fragen zum Grundsteuerbescheid wenden Sie sich an Ihr Finanzamt oder Ihren Steuerberater. Wir klären die Immobilienseite: Was bedeutet die Reform für den Wert und die Vermarktung Ihrer Immobilie?
Was sich seit 2025 geändert hat
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherige Grundsteuer-Berechnung für verfassungswidrig – weil sie auf Einheitswerten von 1935 (Ost) bzw. 1964 (West) basierte. Seit 1. Januar 2025 gilt das neue System. MV hat kein eigenes Landesmodell eingeführt, sondern wendet das Bundesmodell (wertabhängig) an.
Einheitswerte (1935/1964)
Bewertung auf Grundlage uralter Wertverhältnisse. Gleiche Grundstücke in guter und schlechter Lage konnten nahezu gleich besteuert werden. Vom BVerfG als verfassungswidrig eingestuft.
Grundsteuerwerte (Stichtag 2022)
Neubewertung aller Grundstücke auf Basis aktueller Bodenrichtwerte, pauschalierter Nettokaltmieten (Mietniveaustufe), Gebäudealter und Grundstücksart. Deutlich näher an realen Verhältnissen.
Belastungsverschiebungen
Auch wenn die Gemeinde aufkommensneutral umsetzt, verschiebt sich die Last zwischen Eigentümern: Wer in besserer Lage wohnt, zahlt tendenziell mehr. Wer in schwächerer Lage wohnt, oft weniger. Gewollt.
So wird die Grundsteuer berechnet
Das Prinzip bleibt dreistufig – nur die erste Stufe hat sich grundlegend geändert.
Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer (Jahresbetrag)
Stufe 1 & 2: Finanzamt · Stufe 3: Kommune · Zahlung vierteljährlich (15.02., 15.05., 15.08., 15.11.)
Was fließt in den Grundsteuerwert?
Im Bundesmodell (gilt für MV): Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudefläche, Gebäudeart, Baujahr bzw. Restnutzungsdauer und eine pauschalierte Miete je nach Mietniveaustufe der Gemeinde. Rostock ist Mietniveaustufe 4. Es handelt sich um ein Massenverfahren – keine individuelle Bewertung jedes Hauses.
Was legt die Kommune fest?
Den Hebesatz. Er ist die große Stellschraube. Rostock hat den Hebesatz für 2025 bewusst gesenkt (von vorher 520 % auf 438 % für Grundsteuer B), um aufkommensneutral zu bleiben – also insgesamt nicht mehr Grundsteuer einzunehmen als 2024. Andere Gemeinden in MV haben ähnlich gehandelt, manche auch nicht.
Grundsteuer in Rostock – die konkreten Zahlen
345 %
Hebesatz für land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Aufkommensneutral umgesetzt.
438 %
Hebesatz für bebaute und bebaubare Grundstücke. Zuvor 520 % – Absenkung um die Neubewertung aufkommensneutral abzubilden.
~26,3 Mio. €/Jahr
Zweitgrößte kommunale Steuer nach der Gewerbesteuer. Finanziert Straßen, Schulen, Sportanlagen, Kitas. Ca. 37.000 Grundsteuerbescheide B.
Rechenbeispiele Rostock (ab 2025)
Eigentumswohnung (96 m², Baujahr 1928, Bodenrichtwert 400 €/m²): Grundsteuerwert ca. 110.900 € → Grundsteuer ca. 179 €/Jahr.
Einfamilienhaus (101 m², Baujahr 2001, 300 m² Grundstück, BRW 350 €): Grundsteuerwert ca. 262.600 € → Grundsteuer ca. 423 €/Jahr.
Zweifamilienhaus (116 m², Baujahr 1972, BRW 650 €): Grundsteuerwert ca. 191.200 € → Grundsteuer ca. 308 €/Jahr.
Quelle der Rechenbeispiele: rathaus.rostock.de. Hebesätze können von der Bürgerschaft nachjustiert werden (nächste Überprüfung läuft). Nächste bundesweite Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte: 1. Januar 2029.
Grundsteuerwert ist nicht der Verkehrswert – ein häufiger Irrtum
Achtung: Der Gutachterausschuss und die Notarkammer MV warnen ausdrücklich davor, den Grundsteuerwert aus dem Finanzamt-Bescheid mit dem Marktwert gleichzusetzen. Wer den Grundsteuerwert als Verkaufspreis ansetzt, riskiert, seine Immobilie deutlich unter Wert zu verkaufen – oder deutlich darüber.
Grundsteuerwert (Finanzamt)
Pauschaliertes Massenverfahren mit statistischen Durchschnittswerten. Stichtag 1.1.2022. Berücksichtigt keine späteren Preisschwankungen, keinen Zustand, keine Ausstattung, keine Besonderheiten des Grundstücks. Dient ausschließlich der Steuerberechnung.
Verkehrswert / Marktwert
Individuelle Bewertung nach § 194 BauGB. Berücksichtigt Zustand, Ausstattung, Lage im Detail, aktuelle Marktlage, Mietverträge, Baurecht. Entscheidend für Kaufpreis, Finanzierung, Erbschaft und Schenkung. Wird durch Sachverständige oder Gutachterausschüsse ermittelt.
Was das in der Praxis heißt: Der Grundsteuerwert einer Rostocker Wohnung kann 110.000 € betragen, während der tatsächliche Marktwert bei 180.000 oder 240.000 € liegt – oder umgekehrt. Wer verkaufen, erben oder schenken will, braucht eine echte Wertermittlung, keinen Grundsteuerbescheid.
Grundsteuer als Nebenkostenfaktor – für Käufer und Kapitalanleger
Umlegbar auf Mieter
Die Grundsteuer zählt zu den umlegbaren Nebenkosten (§ 2 BetrKV). Vermieter können sie über die Betriebskostenabrechnung an Mieter weitergeben. Voraussetzung: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Bei Eigentumswohnungen gilt die Aufteilung nach Miteigentumsanteilen.
Laufende Kosten kalkulieren
Die jährliche Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die beim Kauf oft vergessen werden. In Rostock liegt sie für typische Objekte zwischen 150 und 500 €/Jahr. Über 20 Jahre summiert sich das. Den Hebesatz der jeweiligen Gemeinde vorab prüfen – er variiert im Umland erheblich (Papendorf 400 %, Roggentin 427 %, Schwerin 595 %).
Mietrendite berücksichtigen
Höhere Grundsteuer = höhere Nebenkosten für Mieter = geringere Kaltmiete-Spielräume. Bei der Renditeberechnung gehört die Grundsteuer in die Betriebskosten-Kalkulation – insbesondere bei vermieteten Objekten mit Mietpreisbremse oder Sozialbindung. Mehr zur Kapitalanlage in Rostock →
Bescheid prüfen – 5 Schritte
Wer den neuen Grundsteuerbescheid bekommt, sollte ihn nicht einfach ablegen. Fehler passieren – und der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid ist beim Finanzamt möglich (innerhalb der Einspruchsfrist).
Häufige Fragen: Grundsteuer-Reform
Ist die Grundsteuer in Rostock gestiegen?
Insgesamt nein – Rostock hat den Hebesatz von 520 % auf 438 % gesenkt, um aufkommensneutral zu bleiben. Im Einzelfall kann die Grundsteuer aber deutlich gestiegen oder gesunken sein, weil die Neubewertung Lage und Gebäudeart stärker berücksichtigt als das alte System. Einfamilienhäuser in guter Lage zahlen tendenziell mehr, Plattenbauwohnungen oft weniger.
Ist der Grundsteuerwert gleich dem Immobilienwert?
Nein. Der Grundsteuerwert ist ein pauschalierter steuerlicher Wert, der ausschließlich der Steuerberechnung dient. Er entspricht in der Regel nicht dem tatsächlichen Marktwert. Wer verkaufen, erben oder schenken möchte, braucht eine individuelle Wertermittlung – nicht den Grundsteuerbescheid.
Kann ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja. Die Grundsteuer gehört laut Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) zu den umlagefähigen Nebenkosten. Voraussetzung: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Vermieter geben die tatsächlich gezahlte Grundsteuer anteilig an die Mieter weiter. Mieter können die Grundsteuer nicht von der Einkommensteuer absetzen.
Wie kann ich Einspruch gegen den Bescheid einlegen?
Der Einspruch richtet sich gegen den Grundsteuerwertbescheid oder den Grundsteuermessbescheid beim Finanzamt (nicht bei der Stadt). Die Frist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe. Auch bei laufendem Einspruch muss die Grundsteuer zunächst gezahlt werden – eine Änderung erfolgt rückwirkend bei Erfolg. Ein Steuerberater kann hier unterstützen.
Wann kommt die nächste Neubewertung?
Die nächste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte ist auf den 1. Januar 2029 geplant. Sie soll weitgehend automationsgestützt erfolgen und weniger Mitwirkung der Eigentümer erfordern als 2022. Änderungen (Neubau, Abriss, Nutzungsänderung) müssen auch jetzt schon dem Finanzamt angezeigt werden.
Grundsteuerwert und Verkehrswert – zwei verschiedene Welten
Verkaufen Sie nicht auf Basis des Grundsteuerbescheids. In einem kurzen Erstgespräch ordnen wir ein, was Ihre Immobilie am Markt tatsächlich wert ist – unabhängig von der steuerlichen Bewertung.
Hinweis: Dieser Ratgeber bildet den Stand Februar 2026 ab. Hebesätze können sich ändern. Die nächste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte ist für 2029 geplant.
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für steuerliche Fragen zum Grundsteuerbescheid ist das zuständige Finanzamt oder ein Steuerberater Ansprechpartner. Wir klären die Immobilienseite: Wert, Zustand, Vermarktungsstrategie.