Wer in einem Sanierungsgebiet kauft oder saniert, kann massive Steuervorteile nutzen. Bis zu 100 % der Sanierungskosten sind über 12 Jahre absetzbar – ein enormer Hebel für Kapitalanleger.
Ein Sanierungsgebiet nach § 136 BauGB bringt Chancen und Einschränkungen: erhöhte AfA-Abschreibung, aber auch Genehmigungspflichten und Erschließungsbeiträge. Was Käufer und Eigentümer in Rostock wissen müssen.
Ein Sanierungsgebiet ist ein durch Gemeindesatzung förmlich festgelegtes Gebiet, in dem städtebauliche Missstände behoben werden sollen (§ 136 BauGB). Die Gemeinde steuert die Sanierung durch Förderprogramme, Genehmigungsvorbehalte und Ausgleichsbeträge. Eigentümer profitieren von erhöhten Steuerabschreibungen.
Steuervorteile
Die erhöhte AfA im Sanierungsgebiet
Der steuerliche Hebel ist der Hauptgrund, warum Investoren Sanierungsgebiete suchen.
§ 7h EStG – Vermieter
Sanierungskosten für vermietete Gebäude: 8 Jahre × 9 % + 4 Jahre × 7 % = 100 % absetzbar. Das kommt zur normalen AfA hinzu.
§ 10f EStG – Eigennutzer
Eigennutzer können 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre als Sonderausgaben absetzen: 10 Jahre × 9 % = 90 %.
Voraussetzung:Die Sanierung muss mit der Gemeinde abgestimmt sein und im Rahmen der Sanierungsziele liegen. Die Gemeinde stellt eine Bescheinigung aus, die das Finanzamt benötigt.
Immobilie im Sanierungsgebiet bewerten? Wir kennen die Rahmenbedingungen.
Im Sanierungsgebiet gelten besondere Regeln für Eigentümer.
Genehmigungspflicht für VerkaufIm Sanierungsgebiet bedarf der Verkauf einer Immobilie der Genehmigung der Gemeinde (§ 144 BauGB). Die Gemeinde prüft, ob der Kaufpreis den Sanierungszielen entspricht.
AusgleichsbetragNach Abschluss der Sanierung zahlen Eigentümer einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde – die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert des Grundstücks. Kann mehrere tausend Euro betragen.
ModernisierungspflichtDie Gemeinde kann Eigentümer zur Durchführung bestimmter Sanierungsmaßnahmen verpflichten (§ 177 BauGB). In der Praxis selten, aber rechtlich möglich.
Kaufstrategie
Immobilien im Sanierungsgebiet kaufen – Chancen nutzen
Sanierungsgebiete bieten Chancen für strategische Käufer.
Wertsteigerung
Die städtebauliche Aufwertung (neue Straßen, Plätze, Grünflächen) steigert den Verkehrswert aller Immobilien im Gebiet. Frühkäufer profitieren am stärksten.
Rendite durch Steuer-Hebel
Die erhöhte AfA macht selbst moderate Mietrenditen attraktiv. Ein Denkmal im Sanierungsgebiet kombiniert beide Steuervorteile.
Kapitalanlage im Sanierungsgebiet? Wir beraten zu Rendite und Steuer.
Rostock hat mehrere förmlich festgelegte Sanierungsgebiete – mit unterschiedlichem Stand.
Aktive Sanierungsgebiete
In Rostock wurden u. a. Teile der Stadtmitte, KTV und historische Quartiere als Sanierungsgebiete festgelegt. Viele sind bereits abgeschlossen, einige laufen noch.
Praxis-Tipp
Vor dem Kauf bei der Stadtverwaltung Rostock (Amt für Stadtentwicklung) den aktuellen Status des Sanierungsgebiets abfragen: Laufzeit, Ausgleichsbetrag, Genehmigungsverfahren.
Ein durch Gemeindesatzung festgelegtes Gebiet, in dem städtebauliche Missstände behoben werden. Eigentümer profitieren von Steuervorteilen, unterliegen aber Genehmigungspflichten.
Wie hoch ist die Steuerersparnis im Sanierungsgebiet?
Vermieter können Sanierungskosten zu 100 % über 12 Jahre abschreiben (§ 7h EStG). Eigennutzer 90 % über 10 Jahre (§ 10f EStG). Das kommt zur normalen AfA hinzu.
Brauche ich eine Genehmigung zum Verkauf im Sanierungsgebiet?
Ja. Der Verkauf bedarf der Genehmigung der Gemeinde (§ 144 BauGB). In der Praxis wird diese meist erteilt, aber der Prozess dauert einige Wochen.
Was ist der Ausgleichsbetrag?
Nach Abschluss der Sanierung zahlen Grundstückseigentümer die Bodenwerterhöhung an die Gemeinde zurück. Die Höhe wird individuell festgesetzt und kann mehrere tausend Euro betragen.
Beratung zu Sanierungsgebieten in Rostock
Büchel Immobilien Rostock – über 30 Jahre Erfahrung in Rostock und MV.
HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: BauGB §§ 136–164, EStG §§ 7h, 10f, Stadtverwaltung Rostock. Letzte Aktualisierung: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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