IMMOBILIEN-LEXIKON · KAPITALANLAGE & STEUER
Denkmal als Kapitalanlage – Steuervorteile nach §7i EStG
Denkmalimmobilien ermöglichen erhöhte Abschreibungen bis 100 % der Sanierungskosten. In Mecklenburg-Vorpommern verbinden sich günstige Kaufpreise mit attraktiven Steuervorteilen.
Für Kapitalanleger in Rostock und MV ein unterschätztes Instrument zur Vermögensbildung.
Bis 100 %AfA Sanierung
§7i EStGRechtsgrundlage
12 JahreAbschreibung
8–9 %AfA/Jahr
DEFINITION
Ein Denkmalobjekt als Kapitalanlage ist eine denkmalgeschützte Immobilie, die Investoren zur Vermietung erwerben und deren Sanierungskosten nach §7i EStG steuerlich über 12 Jahre abgeschrieben werden können – zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA.
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
So funktioniert die Denkmal-AfA nach §7i EStG
Die erhöhte Absetzung für Denkmalsanierungen ist eines der letzten legalen Steuerspar-Modelle in Deutschland.
Kapitalanleger (§7i)
Vermieter schreiben 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre ab: 8 Jahre × 9 %, dann 4 Jahre × 7 %. Voraussetzung: Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Baubeginn.
Selbstnutzer (§10f)
Eigennutzer setzen 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre als Sonderausgaben ab (9 % p.a.). Die Immobilie muss mindestens 10 Jahre selbst bewohnt werden.
Praxis-Tipp für Rostock: In MV sind Denkmalimmobilien deutlich günstiger als in München oder Hamburg. Die Kombination aus niedrigem Ankaufsfaktor und hoher AfA ergibt oft eine Cashflow-positive Anlage ab Jahr 1. VORAUSSETZUNGEN & ABLAUF
Was Kapitalanleger bei Denkmalimmobilien beachten müssen
Der Weg zur Denkmal-AfA erfordert sorgfältige Planung und behördliche Abstimmung.
Denkmalschutz-Bescheinigung
Die zuständige Denkmalbehörde muss die Maßnahmen vor Baubeginn genehmigen und nach Abschluss bescheinigen. Ohne Bescheinigung keine AfA.
Sanierungsumfang
Nur Kosten für denkmalrelevante Maßnahmen sind absetzbar: Fassade, Dach, Fenster, Haustechnik. Reine Modernisierungen (Bad, Küche) fallen oft nicht darunter.
Finanzierung
Banken bewerten Denkmalimmobilien konservativ. Der Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis. Eigenkapital von 20–30 % ist üblich.
Mietpotenzial
Sanierte Altbauten erzielen in Rostock Mietaufschläge von 15–25 % gegenüber Bestandswohnungen. Die Angebotsmiete reflektiert den Charme-Bonus.
RENDITE & RISIKEN
Chancen und Fallstricke bei Denkmal-Kapitalanlagen
Rendite-Hebel
Die Steuererstattung aus der Denkmal-AfA wirkt wie ein Nachlass auf den Kaufpreis. Bei 42 % Grenzsteuersatz und 200.000 € Sanierung spart der Investor ~84.000 € Steuern über 12 Jahre.
Typische Risiken
Baukostenüberschreitungen, verzögerte Fertigstellung, nicht anerkannte Maßnahmen und Bauträgerinsolvenz sind die häufigsten Risiken. Eine gründliche Due Diligence ist Pflicht.
Hinweis: Die Denkmal-AfA ist kein Steuersparmodell für jeden. Sie lohnt sich vor allem für Anleger mit hohem zu versteuerndem Einkommen (ab ~60.000 €/Jahr) und einem Anlagehorizont von mindestens 12 Jahren.
DENKMALIMMOBILIEN IN ROSTOCK & MV
Standortvorteile für Denkmal-Investoren
Mecklenburg-Vorpommern bietet ein besonders günstiges Umfeld für Denkmal-Kapitalanlagen.
Günstige Einstiegspreise
Denkmalimmobilien in der KTV oder Stadtmitte kosten 30–50 % weniger als in westdeutschen Großstädten bei vergleichbarer Sanierungsqualität.
Steigende Nachfrage
Rostock wächst – sanierte Altbauwohnungen in der Südstadt oder am Warnemünder Stadtrand sind bei Mietern stark gefragt.
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HÄUFIGE FRAGEN
Fragen & Antworten
Wie hoch ist die Denkmal-AfA für Kapitalanleger?
Kapitalanleger können nach §7i EStG
100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreiben: 8 Jahre mit je 9 % und 4 Jahre mit je 7 %. Zusätzlich gilt die reguläre
Gebäude-AfA für den Altbauanteil.
Lohnt sich eine Denkmalimmobilie in Rostock als Kapitalanlage?
Ja, besonders in MV. Die niedrigen Kaufpreise in Kombination mit der vollen Denkmal-AfA und steigenden Mieten machen Rostock zu einem attraktiven Standort. Entscheidend sind Lage, Sanierungsqualität und ein seriöser
Bauträger.
Welche Voraussetzungen gelten für die Denkmal-AfA?
Die Maßnahmen müssen
vor Baubeginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein. Nach Abschluss stellt die Behörde eine Bescheinigung aus, die dem Finanzamt vorgelegt wird. Ohne diese Bescheinigung gibt es keine erhöhte
Abschreibung.
Was ist der Unterschied zwischen §7i und §10f EStG?
§7i EStG gilt für Kapitalanleger (Vermieter) mit 100 % Abschreibung über 12 Jahre. §10f EStG gilt für Selbstnutzer mit 90 % Abschreibung über 10 Jahre als Sonderausgaben.
Welche Risiken gibt es bei Denkmal-Kapitalanlagen?
Hauptrisiken sind Baukostenüberschreitungen, nicht anerkannte Sanierungsmaßnahmen,
Bauträgerinsolvenz und eine zu optimistische Mietkalkulation. Eine professionelle
Ankaufsprüfung minimiert diese Risiken.
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📌 HinweisDieser Lexikonartikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Steuerliche Vorteile hängen von der individuellen Situation ab. Stand der Informationen: April 2026.
Quellen: §7i EStG – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen · §10f EStG – Steuerbegünstigung für Selbstnutzer · Denkmalschutzgesetz MV · Büchel Immobilien – Marktexpertise Rostock
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