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Immobilienlexikon

Cashflow bei Immobilien

Der Cashflow zeigt, was nach allen Einnahmen und Ausgaben tatsächlich auf dem Konto bleibt – die Königskennzahl für jeden Immobilieninvestor.
Mieteinnahmen allein sagen wenig aus. Erst der Cashflow nach Kosten, Steuern und Finanzierung zeigt, ob eine Immobilie Sie reicher oder ärmer macht.
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Positiv= Überschuss
Vor/NachSteuern
MonatlichBerechnung
Key-KPIfür Anleger
Definition

Der Cashflow einer Immobilie ist der tatsächliche Geldüberschuss (oder -fehlbetrag) aus Mieteinnahmen abzüglich aller Ausgaben: Bewirtschaftungskosten, Finanzierungskosten (Zins + Tilgung), Rücklagen und Steuern. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und Überschüsse generiert.

Berechnung
Cashflow-Berechnung Schritt für Schritt
Vom Rohertrag zum Netto-Cashflow.

1. Rohertrag

Jahresnettokaltmiete (alle Einheiten). Bei Leerstand: Ansatz mit realistischer Auslastung (z. B. 95 %).

2. – Bewirtschaftung

Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Typisch: 15–25 % der Mieteinnahmen.

3. – Finanzierung

Zins + Tilgung der Annuität. Bei 80 % Finanzierung und 3,5 % Zins: ein erheblicher Posten, der den Cashflow stark beeinflusst.

4. = Netto-Cashflow

Was tatsächlich übrig bleibt. Positiv = die Immobilie generiert Einkommen. Negativ = Sie müssen monatlich zuschießen.

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Strategie
Cashflow-Strategie vs. Wertsteigerung
Zwei Investment-Philosophien im Vergleich.

Cashflow-Fokus

Ziel: Monatlicher Überschuss ab Tag 1. Typisch: Günstige Standorte, hohe Mietrendite, geringer Wertzuwachs. Geeignet für passives Einkommen und finanzielle Freiheit.

Wertsteigerung

Ziel: Langfristiger Vermögensaufbau durch Preissteigerung. Typisch: Premiumlagen, niedrige Mietrendite, negativer Cashflow. Geeignet für langfristige Anleger mit hohem Einkommen.

Rostock
Cashflow-Potenzial in Rostock
Wo in Rostock positive Cashflows realistisch sind.

Gute Chancen

Stadtteile wie Toitenwinkel, Dierkow oder Groß Klein bieten niedrige Kaufpreise bei stabiler Mietnachfrage. Bruttomietrenditen von 5–7 % ermöglichen oft positive Cashflows – auch bei konservativer Finanzierung.

Herausfordernd

Warnemünde, KTV oder Stadtmitte: Hohe Kaufpreise drücken die Rendite. Positiver Cashflow hier nur bei hohem Eigenkapitaleinsatz oder nach umfassender Sanierung mit Mietsteigerung.

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Praxistipp
So verbessern Sie den Cashflow
Fünf Hebel für einen höheren Überschuss.

1. Mietoptimierung: Marktmiete prüfen, Staffelmiete vereinbaren. 2. Kosten senken: Verwaltung optimieren, Versicherungen bündeln. 3. Finanzierung: Längere Zinsbindung, Sondertilgungsoptionen nutzen. 4. Steueroptimierung: AfA und Werbungskosten ausschöpfen. 5. Leerstand vermeiden: Professionelle Vermietung für schnelle Nachvermietung.

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BruttomietrenditeBewirtschaftungskostenAnkaufsfaktorAfA AbschreibungStaffelmieteBaufinanzierungAnnuitätendarlehenFAQ
BruttomietrenditeErste Renditekennzahl: Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis.BewirtschaftungskostenAlle laufenden Kosten, die den Cashflow beeinflussen.AfA AbschreibungSteuerliche Abschreibung als Cashflow-Hebel.
Häufige Fragen
FAQ – Cashflow bei Immobilien
Was ist ein guter Cashflow bei Immobilien?
Ein positiver Cashflow gilt bereits als gut. Die Immobilie trägt sich selbst und baut Vermögen durch Tilgung auf.
Wie berechne ich den Cashflow?
Jahresnettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten minus Finanzierung minus Steuern ergibt den Netto-Cashflow.
Ist ein negativer Cashflow schlecht?
Nicht unbedingt, wenn hohes Wertsteigerungspotenzial besteht. Der Fehlbetrag muss aber aus eigenem Einkommen ausgeglichen werden.
Welche Kosten werden beim Cashflow berücksichtigt?
Bewirtschaftungskosten, Finanzierungskosten, Rücklagen und Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen.
Wie beeinflusst die Finanzierung den Cashflow?
Erheblich. Mehr Eigenkapital und niedrigere Zinsen verbessern den Cashflow.
Soll ich auf Cashflow oder Wertsteigerung setzen?
Cashflow eignet sich für passives Einkommen, Wertsteigerung für langfristigen Vermögensaufbau. Beides kombinieren ist oft ideal.

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HinweisDieser Lexikon-Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Anlage- oder Steuerberatung. Für individuelle Cashflow-Berechnungen kontaktieren Sie uns.
Quellen: ImmoWertV, EStG (Einkommensteuergesetz), IVD-Renditekennzahlen, Marktdaten Rostock 2024/2025.
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