Die AfA ist das wichtigste Steuerwerkzeug für Vermieter – und senkt Jahr für Jahr das zu versteuernde Einkommen.
Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten über Jahrzehnte steuerlich absetzen. Dieses Instrument heißt Absetzung für Abnutzung – kurz AfA. Der Effekt ist erheblich: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro spart die AfA je nach Steuersatz jedes Jahr mehrere Hundert bis über tausend Euro Steuern.
Definition: Was ist die AfA bei Immobilien?
Definition Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ermöglicht Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über ihre Nutzungsdauer steuerlich als Werbungskosten abzusetzen. Grundlage ist § 7 EStG. Der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird dabei über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr linear abgeschrieben. Grund und Boden sind nicht abschreibungsfähig.
AfA-Sätze im Überblick
2 % / Jahr (Standard)Für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden. Gilt für den überwiegenden Teil des Immobilienbestands in Rostock. Abschreibungszeitraum: 50 Jahre.
2,5 % / Jahr (Altbau)Für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden. Abschreibungszeitraum: 40 Jahre. Relevant bei Altbauten in Rostocks historischer Innenstadt oder KTV.
3 % / Jahr (Neubau ab 2023)Für Neubauten mit Fertigstellung ab dem 01.01.2023. Der erhöhte Satz wurde im Jahressteuergesetz 2022 eingeführt. Abschreibungszeitraum: 33,3 Jahre.
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): Seit 2024 gibt es zusätzlich eine degressive Abschreibung von 5 % für neu gebaute oder erstmals gekaufte Neubauwohnungen (Anschaffung bis 31.12.2026). Dies kann zu höheren Abzügen in den ersten Jahren führen.
So wird der abschreibungsfähige Gebäudeanteil ermittelt
Die AfA darf nur auf den Gebäudeanteil angewendet werden – nicht auf den Bodenwert. Wer einen Kaufpreis von 300.000 Euro zahlt, muss zunächst bestimmen, welcher Anteil auf das Grundstück (Boden) und welcher auf das Gebäude entfällt.
Methode 1: KaufpreisaufteilungKäufer und Verkäufer vereinbaren im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung. Das Finanzamt kann diese anfechten, wenn sie nicht der Marktrealität entspricht.
Methode 2: FinanzverwaltungDas Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Diese wird vom Finanzamt in der Regel anerkannt und liefert eine sichere Grundlage.
Beispiel Rostock: Kaufpreis 300.000 €, davon 60.000 € Bodenanteil (20 %) und 240.000 € Gebäudeanteil (80 %). AfA-Basis: 240.000 € × 2 % = 4.800 € Abschreibung pro Jahr. Bei 42 % Steuersatz: ca. 2.016 € Steuerersparnis jährlich.
AfA und Verkauf – was beim Immobilienverkauf gilt
Die AfA wirkt sich beim Verkauf aus: Wer eine Immobilie verkauft, muss den steuerlichen Buchwert (Anschaffungskosten minus aufgelaufene AfA) dem Verkaufserlös gegenüberstellen. Innerhalb der 10-Jahres-Frist (Spekulationsfrist) ist der Gewinn steuerpflichtig – und die AfA erhöht den rechnerischen Gewinn, da sie den Buchwert reduziert hat.
Nach 10 Jahren: Privatpersonen zahlen keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (§ 23 EStG). Die aufgelaufene AfA muss dann nicht „zurückgezahlt“ werden – ein starkes Argument für langfristiges Halten von Anlageimmobilien.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich auch für eine selbst genutzte Immobilie AfA geltend machen?
Nein. Die AfA steht nur für vermietete oder beruflich genutzte Immobilien zur Verfügung. Selbst genutztes Wohneigentum ist steuerlich nicht abschreibungsfähig – dafür fällt aber auch keine Einkommensteuer auf fiktive Mieteinnahmen an.
Ab wann beginnt die AfA zu laufen?
Die AfA beginnt ab dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung des Gebäudes. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zählt das Datum der wirtschaftlichen Übergabe (Übergang von Nutzen und Lasten, typischerweise mit Kaufpreiszahlung) – nicht das Datum der Grundbuchumschreibung.
Was passiert mit der AfA, wenn ich die Immobilie nach 15 Jahren verkaufe?
Da der Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist liegt (nein, 15 Jahre ist außerhalb), entfällt die Spekulationssteuer. Die aufgelaufene AfA muss privat nicht zurückgezahlt werden. Gewerbliche Vermieter (Betriebsvermögen) unterliegen anderen Regeln.
Wie wirkt sich die AfA auf meine Steuererklärung aus?
Die jährliche AfA wird in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) als Werbungskosten eingetragen. Sie reduziert das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast. Bei mehreren Immobilien wird die AfA für jedes Objekt separat berechnet.
Kann die AfA auch für Renovierungskosten geltend gemacht werden?
Für nachträgliche Herstellungskosten (z. B. Dachausbau, Anbau) erhöht sich die AfA-Basis. Einfache Instandhaltungskosten und Modernisierungen sind hingegen direkt als Werbungskosten im Jahr der Entstehung absetzbar – ohne AfA-Verteilung über mehrere Jahre.
Hinweis: Alle Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025 – Büchel Immobilien Rostock.
