Grundpfandrecht – Grundschuld, Hypothek & Bedeutung in der Baufinanzierung
Ein Grundpfandrecht sichert Kredite mit dem Grundstück als Pfand – die Basis jeder Baufinanzierung. Die beiden wichtigsten Formen sind Grundschuld und Hypothek. In der Praxis dominiert die Grundschuld, weil sie flexibler einsetzbar ist.
Erfahren Sie, wie Grundpfandrechte funktionieren, welche Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek bestehen und was im Grundbuch eingetragen wird.
Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das einen Gläubiger berechtigt, aus dem Grundstück eine Geldforderung zu befriedigen – notfalls durch Zwangsversteigerung. Es wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und dient der Absicherung von Darlehen.
Grundschuld (§ 1191 BGB)
Nicht an eine bestimmte Forderung gebunden (abstrakt). Kann für neue Darlehen wiederverwendet werden, ohne Löschung und Neueintragung. In der Praxis bei über 99 % aller Baufinanzierungen eingesetzt.
Hypothek (§ 1113 BGB)
An eine bestimmte Forderung gebunden (akzessorisch). Erlischt automatisch mit der Tilgung des Darlehens. In der Praxis kaum noch verwendet, da weniger flexibel als die Grundschuld.
Eintragung
Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung. Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abt. III ein. Erst danach zahlt die Bank das Darlehen aus. Die Rangstelle (1., 2., 3. Rang) bestimmt die Reihenfolge im Ernstfall.
Kosten
Notar und Grundbuchamt berechnen Gebühren nach dem Grundschuldbetrag. Bei 200.000 € Grundschuld ca. 800–1.200 € (Notar + Grundbuch zusammen). Die Kosten sind Teil der Kaufnebenkosten.
Löschung
Nach Tilgung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Der Notar beantragt die Löschung beim Grundbuchamt. Kosten: ca. 200–400 €. Alternative: Grundschuld stehen lassen als Eigentümergrundschuld.
Abtretung
Beim Bankwechsel wird die Grundschuld an die neue Bank abgetreten – günstiger als Löschung und Neueintragung. Kosten: ca. 150–300 €.
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Muss ich die Grundschuld nach Tilgung löschen?
Was ist die Rangstelle?
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