Cashflow bei Immobilien
Der Cashflow einer Immobilie ist der tatsächliche Geldüberschuss (oder -fehlbetrag) aus Mieteinnahmen abzüglich aller Ausgaben: Bewirtschaftungskosten, Finanzierungskosten (Zins + Tilgung), Rücklagen und Steuern. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und Überschüsse generiert.
1. Rohertrag
Jahresnettokaltmiete (alle Einheiten). Bei Leerstand: Ansatz mit realistischer Auslastung (z. B. 95 %).
2. – Bewirtschaftung
Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Typisch: 15–25 % der Mieteinnahmen.
3. – Finanzierung
Zins + Tilgung der Annuität. Bei 80 % Finanzierung und 3,5 % Zins: ein erheblicher Posten, der den Cashflow stark beeinflusst.
4. = Netto-Cashflow
Was tatsächlich übrig bleibt. Positiv = die Immobilie generiert Einkommen. Negativ = Sie müssen monatlich zuschießen.
Cashflow-Fokus
Ziel: Monatlicher Überschuss ab Tag 1. Typisch: Günstige Standorte, hohe Mietrendite, geringer Wertzuwachs. Geeignet für passives Einkommen und finanzielle Freiheit.
Wertsteigerung
Ziel: Langfristiger Vermögensaufbau durch Preissteigerung. Typisch: Premiumlagen, niedrige Mietrendite, negativer Cashflow. Geeignet für langfristige Anleger mit hohem Einkommen.
Gute Chancen
Stadtteile wie Toitenwinkel, Dierkow oder Groß Klein bieten niedrige Kaufpreise bei stabiler Mietnachfrage. Bruttomietrenditen von 5–7 % ermöglichen oft positive Cashflows – auch bei konservativer Finanzierung.
Herausfordernd
Warnemünde, KTV oder Stadtmitte: Hohe Kaufpreise drücken die Rendite. Positiver Cashflow hier nur bei hohem Eigenkapitaleinsatz oder nach umfassender Sanierung mit Mietsteigerung.
1. Mietoptimierung: Marktmiete prüfen, Staffelmiete vereinbaren. 2. Kosten senken: Verwaltung optimieren, Versicherungen bündeln. 3. Finanzierung: Längere Zinsbindung, Sondertilgungsoptionen nutzen. 4. Steueroptimierung: AfA und Werbungskosten ausschöpfen. 5. Leerstand vermeiden: Professionelle Vermietung für schnelle Nachvermietung.
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