Beleihungswert
Was der Beleihungswert ist, wie Banken ihn ermitteln – und warum er für Ihre Immobilienfinanzierung entscheidend ist.
Der Beleihungswert bestimmt, wie viel Kredit eine Bank für Ihre Immobilie bewilligt. Er liegt fast immer unter dem Verkehrswert – und genau das sollten Käufer und Eigentümer wissen.
Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Kreditvergabe dient. Er liegt typischerweise 10–30 % unter dem Verkehrswert, da die Bank einen Sicherheitsabschlag vornimmt (§ 16 PfandBG).
Sachwertverfahren
Für Eigenheime: Bodenwert + Gebäudeherstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Konservative Ansätze.
Ertragswertverfahren
Für Kapitalanlagen: Nachhaltig erzielbare Miete × Vervielfältiger. Mietansätze oft unter Marktmiete.
Sicherheitsabschlag
10–30 % Abschlag vom Verkehrswert. Die Bank bewertet bewusst vorsichtig, um das Kreditrisiko zu begrenzen.
Beleihungsauslauf
Kredit ÷ Beleihungswert = Beleihungsauslauf. Unter 60 % gibt es die besten Zinskonditionen. Über 80 % wird es teurer.
Eigenkapital-Effekt
Ein höherer Beleihungswert senkt den Beleihungsauslauf und verbessert die Zinskonditionen – manchmal um 0,2–0,5 %.
Nachbeleihung
Bei Wertsteigerungen kann eine Nachbeleihung beantragt werden – z. B. nach energetischer Sanierung.
Unterlagen vollständig
Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Modernisierungsnachweise verbessern die Bankbewertung.
Mehrere Banken anfragen
Beleihungswerte variieren zwischen Banken. Ein Vergleich lohnt sich – besonders bei älteren Immobilien.
Sanierungen dokumentieren
Nachgewiesene Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster) erhöhen den Beleihungswert direkt.
Bankbewertung
Wie Banken Immobilien bewerten – Verfahren und Sicherheitsabschlag.
Beleihungsauslauf
Die entscheidende Kennzahl für Ihre Zinskonditionen erklärt.
Baufinanzierung
Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung – Ihr Weg zur Finanzierung.
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Verkehrswert?
Kann ich den Beleihungswert anfechten?
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert?
Wie beeinflusst der Beleihungswert meinen Zinssatz?
Wird der Beleihungswert im Grundbuch eingetragen?
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