Mehrfamilienhaus in Rostock (KTV) – Referenz 5725
Referenzobjekt aus unserer Praxis: ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt. Der Verkauf eines MFH in der beliebtesten Rostocker Wohnlage verbindet hohe Nachfrage mit komplexen Mietstrukturen und Denkmalschutzthemen.
Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Mieteinnahmen. Angaben ohne Gewähr.
- ObjektartMehrfamilienhaus (8 WE)
- OrtRostock-KTV (ohne Hausnr.)
- RegionRostock, MV
- LageTop-Wohnlage, Altbau-Quartier
- ZielgruppeKapitalanleger
- PrüfthemenMietunterlagen, Zustand, Rendite
- StatusVerkauft
- Referenz-ID5725
Alle Angaben ohne Gewähr. Diskrete Darstellung ohne Preis.
Die KTV ist Rostocks begehrteste Wohnlage – entsprechend hoch sind die Erwartungen an Rendite und Substanz. Bei einem Altbau-MFH müssen Mietstruktur, Denkmalschutzauflagen und Modernisierungsbedarf transparent aufbereitet werden.
Kurz: Altbau-MFH in der KTV – Toplage mit Denkmalschutzthematik und 8 Wohneinheiten.
Altbau-Mehrfamilienhaus in Rostocks beliebtester Wohnlage
Die Kröpeliner-Tor-Vorstadt (KTV) ist Rostocks Szene- und Altbauviertel mit hoher Mietnachfrage und steigenden Preisen. Das MFH mit 8 Wohneinheiten war vollständig vermietet und bot eine attraktive Mietrendite in einer der stabilsten Mikrolagen der Stadt. Der Denkmalschutz des Gebäudes beeinflusste sowohl die Modernisierungsmöglichkeiten als auch steuerliche Aspekte: Denkmal-AfA ermöglicht erhöhte Abschreibungen, stellt aber gleichzeitig Auflagen an die Sanierung. Die Mietstruktur war über Jahre gewachsen und enthielt sowohl ältere Verträge mit niedrigem Mietniveau als auch neuere Verträge auf Marktniveau. Für die Bewertung war das Ertragswertverfahren maßgeblich.
Denkmalschutz, Mietstruktur und Ertragswertberechnung
Gemischte Mietstruktur analysieren
8 Wohneinheiten mit unterschiedlichen Vertragslaufzeiten und Miethöhen. Die älteren Mietverträge lagen unter dem Marktniveau – ein Mieterhöhungspotenzial, das für Investoren den Ertragswert steigert. Wir haben für jede Einheit die IST-Miete und die marktübliche SOLL-Miete dargestellt und das Delta als Wertsteigerungspotenzial ausgewiesen.
Denkmalschutzauflagen und Denkmal-AfA
Der Denkmalschutz schränkt Modernisierungsmöglichkeiten ein, bietet aber steuerliche Vorteile. Die Denkmal-AfA ermöglicht erhöhte Abschreibungen auf Sanierungskosten – ein attraktives Argument für einkommensstarke Investoren. Wir haben die steuerlichen Möglichkeiten skizziert, ohne eine Steuerberatung zu ersetzen.
Ertragswert und Kaufpreisfaktor
In der KTV liegen die Kaufpreisfaktoren für Altbau-MFH deutlich über dem Rostocker Durchschnitt. Wir haben den Ertragswert im Rahmen der Wertermittlung auf Basis der tatsächlichen Mieteinnahmen berechnet und gleichzeitig das Potenzial bei Marktmietanpassung dargestellt – eine duale Sichtweise, die sowohl konservative als auch wachstumsorientierte Investoren anspricht.
Substanzprüfung Altbau
Altbauten in der KTV stammen oft aus der Gründerzeit. Wir haben den baulichen Zustand von Dach, Fassade, Treppenhäusern und Versorgungsleitungen dokumentiert und die Restnutzungsdauer eingeschätzt. Bereits erfolgte Sanierungen der Fassade wurden als Werterhalter herausgestellt.
Investorenvermarktung in der Rostocker Premiumlage
Premium-Exposé für KTV-Anleger
Das Exposé wurde als Investment-Grade-Dokument gestaltet: Mietaufstellung, Denkmal-AfA-Darstellung, Mikrolageanalyse und Renditeberechnungen. Die KTV hat einen Sonderstatus am Rostocker Markt – das muss sich im Exposé widerspiegeln.
Gezielte Investorenansprache
Altbau-MFH in der KTV sprechen eine spezialisierte Käuferschicht an: Investoren, die Denkmal-AfA nutzen und die KTV als Premium-Standort einschätzen. Wir haben unser Investoren-Netzwerk gezielt angesprochen und unpassende Anfragen frühzeitig gefiltert.
Due Diligence begleiten
Die Ankaufsprüfung umfasste: Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Denkmalschutzauflagen, Mietverträge, Hausgeldabrechnungen und eine Begehung aller 8 Einheiten. Die vollständige Bereitstellung aller Dokumente hat die Prüfungsphase erheblich verkürzt.
Notarielle Abwicklung und Übergang
Der Kaufvertrag berücksichtigte die Denkmalschutzauflagen in den Gewährleistungsregelungen. Die Eigentumsumschreibung erfolgte nach vollständiger Kaufpreiszahlung, die Mieter wurden über den Eigentümerwechsel informiert.
Verkauf an einen Denkmal-AfA-Investor
Ergebnis
Das Altbau-MFH wurde an einen einkommensstarken Investor verkauft, der die Denkmal-AfA als steuerliches Instrument nutzt. Die gemischte Mietstruktur mit Erhöhungspotenzial war ein zusätzliches Argument. Alle Mietverhältnisse wurden nahtlos fortgeführt. Angaben ohne Gewähr.
Was wir gelernt haben
In der KTV entscheidet die Kombination aus Rendite und steuerlichem Nutzen. Die Denkmal-AfA-Darstellung im Exposé hat den Käuferkreis auf einkommensstarke Investoren fokussiert – genau die richtige Zielgruppe. Die IST/SOLL-Mietdarstellung hat die Wertentwicklungsperspektive greifbar gemacht. Angaben ohne Gewähr.
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Häufig gestellte Fragen zur Referenz
Was ist die Denkmal-AfA und wer profitiert davon?
Wie hoch sind die Mietrenditen in der Rostocker KTV?
Welche Auflagen gibt es beim Denkmalschutz?
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