Mehrfamilienhaus in Tessin – Referenz 5639
Referenzobjekt aus unserer Praxis: ein historisches Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten im Zentrum der Kleinstadt Tessin. Der Verkauf eines denkmalnahen Altbau-MFH an Kapitalanleger erfordert eine transparente Darstellung von Mietstruktur, Instandhaltungsstau und steuerlichen Besonderheiten.
Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Mieteinnahmen. Angaben ohne Gewähr.
- ObjektartMehrfamilienhaus (4 WE)
- OrtTessin (ohne Hausnummer)
- RegionLandkreis Rostock, MV
- LageZentrum, Kleinstadt
- Flächeca. 300 m² Wohnfläche
- Baujahrca. 1900
- ZielgruppeKapitalanleger, Bestandshalter
- StatusVerkauft
- Referenz-ID5639
Alle Angaben ohne Gewähr. Diskrete Darstellung ohne Preis.
Ein historisches MFH in einer Kleinstadt stellt besondere Anforderungen an die Bewertung: Altbausubstanz, gemischte Mietstruktur und ein eingeschränkter Käuferkreis. Wir zeigen, wie transparente Kommunikation den richtigen Investor findet.
Kurz: Historisches 4-Familien-Haus mit Altbau-Charakter und Investmentpotenzial.
Historisches Mehrfamilienhaus in der Kleinstadt – Altbausubstanz mit Anlegerappeal
Tessin liegt südöstlich von Rostock und ist eine Kleinstadt mit gewachsener Infrastruktur und einer stabilen Mietnachfrage. Das Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten stammt aus der Zeit um 1900 und zeigt typische Altbau-Merkmale: hohe Decken, Stuckfassade und individuelle Grundrisse. Die Mietstruktur war heterogen – teils langjährige Bestandsmieter, teils Leerstand in einer Einheit. Für Kapitalanleger ergab sich daraus ein interessantes Szenario: stabile Bestandsmieten plus Nachvermietungspotenzial in der leerstehenden Einheit. Der Liegenschaftszinssatz für Altbau-MFH in Kleinstädten weicht deutlich von städtischen Werten ab – ein Punkt, der in der Ertragswertberechnung korrekt abgebildet werden musste.
Altbausubstanz bewerten und Mietstruktur transparent darstellen
Instandhaltungsstau quantifizieren
Ein Altbau um 1900 hat zwangsläufig Instandhaltungsbedarf. Dach, Fassade, Elektrik und Sanitäranlagen mussten einzeln beurteilt werden. Wir haben den Instandhaltungsaufwand für die nächsten Jahre geschätzt und transparent im Exposé dargestellt. Kapitalanleger kalkulieren mit diesen Zahlen – wer sie verschweigt, verliert Vertrauen und riskiert Nachverhandlungen nach dem Gutachtertermin.
Heterogene Mietstruktur aufbereiten
Drei Wohnungen waren vermietet, eine stand leer. Die Bestandsmieten lagen teils unter dem marktüblichen Niveau. Wir haben das Mietausfallwagnis realistisch kalkuliert und die Nachvermietungschance der leerstehenden Einheit als Werttreiber dargestellt. Eine ehrliche Mietanalyse ist die Basis jeder seriösen Renditeberechnung.
Steuerliche Besonderheiten bei Altbauten
Historische Gebäude können steuerliche Vorteile bieten, etwa erhöhte AfA-Sätze für Sanierungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten oder bei denkmalgeschützten Objekten. Wir haben die steuerliche Situation skizziert und den Käufer an einen Steuerberater verwiesen, da individuelle steuerliche Beratung nicht zu unseren Leistungen gehört.
Kleinstadt-Faktor in der Bewertung
Die Makrolage Tessin bietet eine stabile Grundnachfrage, aber keinen dynamischen Mietmarkt wie Rostock. Der Kaufpreisfaktor muss diese Realität abbilden. Wir haben Vergleichsobjekte in ähnlichen Kleinstädten herangezogen und eine marktgerechte Preiseinschätzung erstellt.
Investoren-Ansprache und professionelle Verkaufsbegleitung
Investment-Exposé mit Ertragskennzahlen
Das Exposé wurde als Investment-Dokument aufbereitet: Mietübersicht, Nettomietrendite, Instandhaltungsschätzung und eine Einordnung im regionalen Markt. Kapitalanleger erwarten eine nüchterne Zahlenanalyse – emotionale Bildsprache tritt bei MFH in den Hintergrund. Die Kennzahlen wurden so dargestellt, dass ein Vergleich mit anderen Anlageobjekten sofort möglich war.
Investoren-Netzwerk aktivieren
Der Verkauf eines MFH in einer Kleinstadt erfordert ein gezieltes Netzwerk. Wir haben erfahrene Bestandshalter und lokale Investoren angesprochen, die bereits MFH in der Region besitzen und die Marktgegebenheiten kennen. Die Vorqualifizierung stellte sicher, dass nur finanzstarke Interessenten Besichtigungstermine erhielten.
Mietverträge und Unterlagen aufbereiten
Alle Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und die Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen der letzten Jahre wurden in einem digitalen Datenraum bereitgestellt. Kapitalanleger prüfen diese Unterlagen vor der Besichtigung – eine lückenlose Dokumentation beschleunigt den Prozess und signalisiert Professionalität.
Due Diligence und Kaufvertragsgestaltung
Der Käufer führte eine technische Ankaufsprüfung durch. Wir haben den Zugang zum Objekt koordiniert und die Ergebnisse in die Kaufvertragsverhandlung einfließen lassen. Die notarielle Beurkundung berücksichtigte Besonderheiten wie die Mietübernahme und die laufenden Versicherungen.
Verkauf an einen regionalen Bestandshalter mit Sanierungskonzept
Ergebnis
Das Mehrfamilienhaus wurde an einen regionalen Bestandshalter verkauft, der bereits mehrere Objekte in der Region besitzt. Die leerstehende Einheit wurde nach dem Kauf saniert und vermietet. Die transparente Darstellung des Instandhaltungsstaus hat den Käufer nicht abgeschreckt, sondern ihm ermöglicht, einen realistischen Sanierungsplan zu erstellen. Angaben ohne Gewähr.
Was wir gelernt haben
Bei Altbau-MFH in Kleinstädten ist das regionale Investoren-Netzwerk entscheidend. Überregionale Anleger scheuen oft den Aufwand, lokale Bestandshalter kennen den Markt und die Handwerkerbetriebe vor Ort. Die ehrliche Darstellung des Instandhaltungsbedarfs filtert die falschen Interessenten heraus und zieht die richtigen an. Angaben ohne Gewähr.
Ihr Anlagenobjekt verdient eine professionelle Vermarktung
Ob MFH, ETW oder Gewerbeeinheit – wir kennen die Investoren in der Region und bewerten transparent.
Häufig gestellte Fragen zur Referenz
Was ist ein Mehrfamilienhaus Baujahr 1900 wert?
Welche Risiken hat ein MFH in einer Kleinstadt?
Gibt es steuerliche Vorteile bei historischen MFH?
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