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Kapitalanlage & Investment
Cashflow bei Immobilien
Einnahmen minus Ausgaben – monatliche Liquidität als Steuerungsgröße für Investoren
Der Cashflow zeigt, ob eine Immobilie monatlich Geld freisetzt oder bindet. Er ist die wichtigste Liquiditätskennzahl für Kapitalanleger – unabhängig von Rendite und Wertsteigerung.
Definition: Was ist Cashflow bei Immobilien?
Der Cashflow ist das zentrale Steuerungsinstrument für Immobilieninvestoren. Er zeigt, ob eine Immobilie kurzfristig liquide Mittel bindet oder freisetzt – unabhängig von Wertsteigerungen. Besonders bei fremdfinanzierten Investments ist ein positiver Cashflow entscheidend für die Tragfähigkeit des Portfolios.
Cashflow-Formel und monatliche Kalkulation
Kaltmiete
− Kreditrate (Zins + Tilgung)
− Verwaltungskosten
− Instandhaltungsrücklage
− Mietausfallwagnis
− nicht umlegbare Nebenkosten
= Netto-Cashflow
Die Instandhaltungsrücklage wird nach der Petersschen Formel grob mit 1,0–1,5 €/m²/Monat angesetzt. Das Mietausfallwagnis beträgt gem. §18 II. BV kalkulatorisch 2 % der Jahreskaltmiete. Bei einer typischen Rostocker 3-Zimmer-Wohnung (75 m², 700 € Kaltmiete, 200.000 € Kaufpreis, 1,5 % Zins, 2 % Tilgung) ergibt sich nach Kosten häufig ein negativer oder knapp positiver Cashflow – was bei dieser Marktsituation marktüblich ist.
Positiver vs. negativer Cashflow
Cashflow und Rostock-Immobilienmarkt 2025
Im Rostocker Markt sind positive Cashflows bei aktuellen Kaufpreisen und Finanzierungskosten (Zins ~3,5–4,0 %) nur mit hohem Eigenkapitaleinsatz (>40 %) oder in B-Lagen (Dierkow, Toitenwinkel, Größ Klein) erreichbar. Toplagen wie KTV oder Südstadt rentieren sich bei Neukauf eher durch Wertsteigerung und Steuereffekte als durch monatlichen Cashflow. Büchel Immobilien analysiert bei Kaufanfragen stets die Cashflow-Situation auf Basis aktueller Marktdaten.
Häufige Fragen zur Cashflow bei Immobilien
Was bedeutet positiver Cashflow bei einer Immobilie?
Positiver Cashflow bedeutet, dass die Mieteinnahmen nach Abzug aller Ausgaben (Kreditrate, Verwaltung, Rücklagen, Mietausfallwagnis) noch einen Überschuss ergeben. Die Immobilie finanziert sich selbst und wirft zusätzlich monatlich freie Liquidität ab.
Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie?
Monatlicher Cashflow = Kaltmiete minus Kreditrate minus Verwaltungskosten minus Instandhaltungsrücklage minus Mietausfallwagnis minus sonstige nicht umlegbare Kosten. Alle Ausgaben sind realistisch anzusetzen, nicht optimistisch.
Ist negativer Cashflow immer schlecht?
Nicht zwingend. Ein geringer negativer Cashflow kann durch Wertsteigerung, Tilgung (Vermögensaufbau) und Steuervorteile ausgeglichen werden. Problematisch wird er, wenn er die persönliche Liquidität dauerhaft belastet oder bei unerwarteten Kosten nicht mehr tragbar ist.
Welchen Cashflow kann ich in Rostock realistisch erwarten?
Bei aktuellen Kaufpreisen und Zinsen (Stand 2025) sind positive Cashflows in Rostock meist nur bei hohem Eigenkapital oder in Randlagen möglich. Toplagen wie KTV oder Warnemünde rentieren sich eher durch Wertsteigerung.
Unterschied Cashflow und Mietrendite?
Die Mietrendite ist eine Prozentzahl (Jahresertrag / Kapital), der Cashflow ein absoluter monatlicher Geldbetrag. Beide Kennzahlen ergänzen sich, messen aber unterschiedliche Aspekte einer Investition.
Verwandte Begriffe im Lexikon
Weiterführende Informationen
Büchel Immobilien – persönliche Beratung, 30+ Jahre Markterfahrung in Rostock.
Hinweis: Dieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.