Eigenbedarfskündigung – Voraussetzungen, Fristen und was Käufer wissen müssen

Die Eigenbedarfskündigung ist rechtlich möglich – aber an strenge Voraussetzungen geknüpft. Wer eine vermietete Immobilie kauft und selbst einziehen möchte, muss die Spielregeln kennen.

Wer eine vermietete Wohnung oder ein Haus mit Mietverhältnis kauft, fragt sich oft: Kann ich den Mieter kündigen? Die kurze Antwort: Ja – aber nicht sofort und nicht ohne weiteres. Diese Seite erklärt, wann Eigenbedarf rechtlich zulässig ist und welche Besonderheiten in Rostock zu beachten sind.

Definition: Was ist Eigenbedarf?

Definition
Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt und deshalb den Mietvertrag kündigt (§ 573 BGB). Wer eine vermietete Immobilie kauft, übernimmt das bestehende Mietverhältnis – Kauf bricht Miete nicht (§ 566 BGB).

Voraussetzungen und Fristen

VoraussetzungenEchtes Nutzungsbedürfnis des Vermieters oder enger Familienangehöriger. Verhältnismäßigkeit: Die Wohnung muss für die einziehenden Personen geeignet sein. Der Bedarf muss konkret und nachprüfbar sein.

KündigungsfristenMietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate. 5–8 Jahre: 6 Monate. Über 8 Jahre: 9 Monate. Bei Umwandlung Miet- in Eigentumswohnung: Sperrfrist von 3 Jahren (in Rostock ggf. 10 Jahre durch Milieuschutz).

Rostock-HinweisIn Gebieten mit Milieuschutzsatzung (z. B. KTV) gelten erweiterte Kündigungsschutzregelungen. Die Sperrfrist nach Umwandlung kann auf bis zu 10 Jahre verlängert sein. Vor dem Kauf unbedingt prüfen lassen.

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Häufige Fragen

Wer gilt als Familienangehöriger bei der Eigenbedarfskündigung?

Eltern, Kinder, Geschwister, Großeltern, Enkel. Nicht ausreichend: entfernte Cousins, Freunde. Nichten, Neffen und Schwager/Schwägerin werden von Gerichten unterschiedlich bewertet.

Kann ich als Käufer sofort Eigenbedarf anmelden?

Nein. Sie können die Kündigung erst aussprechen, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Bei Umwandlung einer Mietwohnung in Eigentumswohnungen gilt zudem eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren – in bestimmten Gebieten Rostocks bis zu 10 Jahre.

Was passiert, wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht war?

Der Mieter hat Anspruch auf Schadensersatz: Umzugskosten, Differenz zur neuen (teureren) Miete. Gerichte prüfen Eigenbedarfskündigungen sehr genau.

Kann der Mieter eine Eigenbedarfskündigung anfechten?

Ja. Der Mieter kann Widerspruch einlegen und Härtegründe geltend machen – z. B. hohes Alter, schwere Krankheit oder fehlende Ersatzwohnung. In Rostock prüfen Gerichte die Interessenabwägung sorgfältig. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann zu Schadensersatz für den Mieter führen.

Welche Fristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung?

Die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer: bis 5 Jahre = 3 Monate, 5 bis 8 Jahre = 6 Monate, über 8 Jahre = 9 Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats eingehen, um zum Ende des übernächsten Monats zu wirken. Schriftform und detaillierte Begründung sind Pflicht.

Was passiert bei vorgespiegeltem Eigenbedarf?

Zieht der Eigentümer nicht ein oder vermietet er kurz danach neu, spricht das für vorgetäuschten Eigenbedarf. Der gekündigte Mieter hat dann Anspruch auf Rückmietung oder Schadensersatz – einschließlich Umzugskosten und Mietmehrkosten. Gerichte sind in solchen Fällen oft mieterseitig.

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Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Angaben ohne Gewähr. Stand: März 2026. – Büchel Immobilien Rostock.