Gemeinschaftseigentum in der WEG – Was dazugehört & wer zahlt
Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Gebäudeteile, die nicht im Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer stehen. Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände und Versorgungsleitungen – alles, was der Gemeinschaft gehört, muss gemeinsam instandgehalten und finanziert werden.
Hier erfahren Sie, was zum Gemeinschaftseigentum zählt, wie die Kosten verteilt werden und welche Rolle die Eigentümerversammlung und die Erhaltungsrücklage dabei spielen.
Gemeinschaftseigentum bezeichnet nach § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Es gehört allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (MEA).
Immer Gemeinschaft
Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Aufzug, Fundament, Versorgungsleitungen bis zum Abzweig, Fenster (Außenseite), Hauseingangstür, Gemeinschaftsgarten.
Immer Sondereigentum
Innenräume der Wohnung, nicht-tragende Innenwände, Bodenbeläge (auf dem Estrich), Innentüren, Sanitäreinrichtungen, Einbauküche.
Häufig streitig
Balkone (Bodenplatte = Gemeinschaft, Belag = Sonder), Fenster (Rahmen = Gemeinschaft, Innenanstrich = Sonder), Heizungsrohre (bis Abzweig = Gemeinschaft).
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung kann von der gesetzlichen Zuordnung abweichen – allerdings nur in den Grenzen des § 5 WEG. Unklare Zuordnungen führen regelmäßig zu Rechtsstreitigkeiten.
Erhaltungsrücklage
Jede WEG muss eine angemessene Erhaltungsrücklage bilden (§ 19 WEG). Aus ihr werden Reparaturen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum finanziert.
Beschlussfassung
Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden in der Eigentümerversammlung beschlossen. Einfache Mehrheit für Instandhaltung, qualifizierte Mehrheit für bauliche Veränderungen.
Nach MEA
Standardmäßig werden alle Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Wer mehr Anteile hat, zahlt mehr. Die MEA stehen in der Teilungserklärung.
Abweichende Regelung
Die Gemeinschaftsordnung kann abweichende Verteilungsschlüssel festlegen – etwa nach Wohnfläche oder nach tatsächlichem Verbrauch (bei Heizkosten Pflicht).
Modernisierung
Seit der WEG-Reform 2020 reicht für Modernisierungen eine einfache Mehrheit. Die Kosten tragen aber nur die zustimmenden Eigentümer – es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich in angemessener Zeit.
Privilegierte Maßnahmen
Barrierefreiheit, E-Ladestationen, Glasfaser und Einbruchschutz: Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf Gestattung – die Kosten trägt er selbst.
Eigentumswohnung
Definition, Rechte und Besonderheiten beim Kauf.
Erhaltungsrücklage
Warum die Rücklage so wichtig ist und wie hoch sie sein sollte.
Eigentümerversammlung
Ablauf, Stimmrecht und Beschlussfassung in der WEG.
Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
Wer zahlt die Reparatur am Gemeinschaftseigentum?
Darf ich das Gemeinschaftseigentum verändern?
Was passiert bei Schäden am Gemeinschaftseigentum?
Sind Fenster Gemeinschaftseigentum?
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