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IMMOBILIENLEXIKON · FINANZIERUNG
Vorfälligkeitsentschädigung – wenn der Kredit vorzeitig endet
Beim Verkauf mit laufendem Darlehen fordert die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Wer seine Immobilie verkauft, muss häufig ein laufendes Darlehen vorzeitig ablösen. Die Bank verliert dadurch die vertraglich vereinbarten Zinsen und verlangt eine Entschädigung. Diese Vorfälligkeitsentschädigung kann je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz mehrere tausend Euro betragen – ein Kostenfaktor, der beim Verkauf einkalkuliert werden muss.
Definition: Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist eine Zahlung des Darlehensnehmers an die Bank als Ausgleich für entgangene Zinserträge bei vorzeitiger Rückzahlung eines Immobiliendarlehens vor Ende der Zinsbindungsfrist.
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
In beiden Fällen endet das Darlehen vor dem vereinbarten Zeitpunkt. Die Bank hat ein berechtigtes Interesse an Entschädigung, weil sie den Betrag nur zu aktuell möglicherweise niedrigeren Zinsen reinvestieren kann.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Berechnung basiert auf der Zinsdifferenz zwischen dem Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagezins, multipliziert mit der Restlaufzeit der Zinsbindung. Dabei werden ersparte Verwaltungskosten und Risikoersparnisse gegengerechnet.
VFE ≈ Restschuld × (Vertragszins − Wiederanlagezins) × Restlaufzeit − Ersparnis der Bank
Die genaue Berechnung ist komplex und kann mit kostenlosen Online-Rechnern oder durch die Bank selbst angefordert werden. Bei Zweifeln lohnt eine Prüfung durch einen unabhängigen Finanzberater.
Die 10-Jahres-Regel: Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Diese Regel gilt unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Wer also ein Darlehen mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung hat, kann nach zehn Jahren kostenfrei kündigen. Das ist besonders relevant für Immobilienbesitzer, die einen Verkauf planen und den optimalen Zeitpunkt wählen können.
Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf einplanen
Wer in Rostock seine Immobilie verkauft und noch ein laufendes Darlehen hat, sollte die VFE frühzeitig bei der Bank erfragen. Dafür genügt in der Regel ein formloser Antrag auf Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Die VFE wird in der Regel direkt aus dem Verkaufserlös bei der notariellen Abwicklung beglichen. Der Notar weist den Betrag an die Bank an, bevor der Rest an den Verkäufer fließt.
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Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen?
Bei selbstgenutzten Immobilien in der Regel nicht. Bei vermieteten Objekten kann die VFE als Werbungskosten absetzbar sein, wenn der Verkauf zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient. Steuerliche Beratung ist hier empfehlenswert.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung typischerweise?
Das hängt von Restschuld, Zinsdifferenz und Restlaufzeit ab. Größenordnung: Bei 200.000 Euro Restschuld und drei Jahren Restlaufzeit zwischen 3.000 und 15.000 Euro. Eine exakte Berechnung liefert nur die finanzierende Bank.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung verhandeln?
Die Berechnung folgt gesetzlichen Vorgaben (BGH-Rechtsprechung). Ein Verhandlungsspielraum besteht selten. Allerdings lohnt eine Prüfung der Berechnung – Studien zeigen, dass ein erheblicher Anteil der Bankberechnungen fehlerhaft ist.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Banken berechnen die Vorfälligkeitsentschädigung nach zwei Methoden: der Aktiv-Aktiv-Methode (Vergleich mit einer alternativen Darlehensausreichung) oder der Aktiv-Passiv-Methode (Vergleich mit dem Kapitalmarktzins). In der Praxis dominiert die Aktiv-Passiv-Methode. Der Betrag hängt von der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zins und dem aktuellen Marktzins ab. Bei niedrigen Marktzinsen kann die Vorfälligkeitsentschädigung erheblich sein – mehrere tausend Euro sind beim Hausverkauf in Rostock keine Seltenheit.
Gibt es gesetzliche Obergrenzen für die Vorfälligkeitsentschädigung?
Ja. Bei Verbraucherdarlehen, die nach dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, gilt eine gesetzliche Obergrenze: Die Entschädigung darf bei einer Restlaufzeit von über einem Jahr maximal 1 % der vorzeitig zurückgezahlten Summe betragen, bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr maximal 0,5 %. Darüber hinaus ist die Entschädigung auf den Zinsvorteil der Bank begrenzt. Für ältere Verträge gelten diese Caps nicht – hier lohnt eine individuelle Berechnung und ggf. Verhandlung mit der Bank.
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Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr. Stand: März 2026.