Aufrechnung im Mietrecht
Die Aufrechnung ermöglicht das gegenseitige Verrechnen von Forderungen – im Mietrecht ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern, besonders bei Kautionsrückzahlung und Mietminderung.
Geregelt in § 387 BGB, hat die Aufrechnung klare Voraussetzungen und Grenzen. Büchel Immobilien erklärt für Vermieter in Rostock und MV, was zulässig ist – und was nicht.
Die Aufrechnung (§ 387 BGB) ist das einseitige Erlöschen zweier gegenseitiger, gleichartiger und fälliger Geldforderungen bis zur Höhe der kleineren Forderung. Der Aufrechnende erklärt gegenüber dem Gläubiger, seine eigene Forderung mit der gegnerischen zu verrechnen. Die Aufrechnung wirkt auf den Zeitpunkt zurück, zu dem sich die Forderungen erstmals zur Aufrechnung geeignet gegenüberstanden (§ 389 BGB).
Gegenseitigkeit
Beide Parteien müssen einander Forderungen schulden. Der Mieter muss dem Vermieter Miete schulden und umgekehrt – z. B. Kautionsrückzahlung oder Mietminderungsanspruch.
Gleichartigkeit
Beide Forderungen müssen gleichartig sein – im Mietrecht sind das in der Regel Geldforderungen. Sachleistungen können nicht gegen Geld aufgerechnet werden.
Fälligkeit
Die Gegenforderung (die aufgerechnet wird) muss fällig und durchsetzbar sein. Die Hauptforderung muss erfüllbar sein. Noch nicht fällige Kautionsrückzahlungen können nicht aufgerechnet werden.
Keine Ausschlüsse
Vertragliche Aufrechnungsverbote sind im Mietrecht nur eingeschränkt wirksam. Nach § 556b Abs. 2 BGB darf gegen unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen immer aufgerechnet werden.
Rechtlich ist dies in den meisten Fällen unzulässig: Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für offene Forderungen nach Mietende – Schäden, Betriebskostennachzahlungen oder ausstehende Mieten. Solange das Mietverhältnis noch besteht, ist der Rückzahlungsanspruch nicht fällig. Erst nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist (in der Regel 3–6 Monate nach Auszug) wird die Kaution fällig.
Zuständiges Gericht
Für mietrechtliche Streitigkeiten in Rostock ist das Amtsgericht Rostock (Schliemannstraße 14, 18055 Rostock) zuständig. Bei Streitwerten bis 5.000 Euro ist ein Anwalt nicht zwingend erforderlich.
Beratungsstellen
Der Mieterverein Rostock e. V. bietet Erstberatung für Mieter. Vermieter können sich an den Haus- und Grundeigentümerverein oder direkt an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.
Büchel Immobilien unterstützt Vermieter in Rostock bei allen Fragen rund um Mietrecht, Mietgestaltung und professionelle Immobilienverwaltung.
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