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Bauen & Planung · Planungsrecht
Grundfläche / GRZ
§ 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Bebauung und Bedeutung beim Grundstückskauf in Rostock
Die Grundflächenzahl (GRZ) bestimmt, wie viel eines Grundstücks bebaut werden darf. Sie ist ein zentraler Wertfaktor bei Grundstückstransaktionen in Rostock – je höher die GRZ, desto mehr Bebauungspotenzial.
Rechtsgrundlage: § 19 BauNVO – Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist in § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und gibt an, wie viel der Grundstücksfläche maximal von Gebäuden überdeckt werden darf. Eine GRZ von 0,3 bedeutet: 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden. Die GRZ ist Bestandteil jedes Bebauungsplans und begrenzt die Verdichtung eines Baugebiets. Für den Außenbereich (§ 35 BauGB) gilt die GRZ grundsätzlich nicht direkt – hier entscheidet das Maß der baulichen Nutzung im Einzelfall.
GRZ I und GRZ II – was ist der Unterschied?
Viele Bebauungspläne unterscheiden: GRZ I bezieht sich auf das eigentliche Hauptgebäude. GRZ II (auch: zulässige Überschreitung) erlaubt die Mitanrechnung von Nebenanlagen, Garagen, Stellplätzen, Terrassen und Wegen. § 19 Abs. 4 BauNVO legt fest, dass die GRZ durch Nebenanlagen um bis zu 50 % überschritten werden darf, maximal bis zu einer GRZ von 0,8. In Rostock werden in Bebauungsplänen für Einfamilienhausgebiete (z.B. Biestow, Diedrichshagen) typischerweise GRZ-Werte von 0,2–0,4 festgesetzt.
Grundfläche berechnen: So geht es
Die zulässige Grundfläche ergibt sich aus: Grundstücksfläche × GRZ. Beispiel: 800 m² Grundstück × GRZ 0,3 = 240 m² maximal überbaubare Fläche (GRZ I). Zusätzlich dürfen für Nebenanlagen bis zu 120 m² (50 % von 240 m²) angerechnet werden, sofern die Gesamtüberbauung 0,8 × 800 m² = 640 m² nicht überschreitet. Bei der Projektentwicklung in Rostock ist die GRZ ein zentraler Parameter für die Ausnutzung eines Grundstücks.
GRZ vs. GFZ – weitere Nutzungsmaße im BauGB
Neben der GRZ gibt es die Geschossflächenzahl (GFZ) (§ 20 BauNVO), die das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen zur Grundstücksfläche beschreibt, und die Baumassenzahl (BMZ) (§ 21 BauNVO) für das Verhältnis des Baukörpervolumens zur Grundstücksfläche. Die Kombination dieser Kennziffern im Bebauungsplan steuert, wie dicht und wie hoch gebaut werden darf.
Bedeutung der GRZ beim Grundstückskauf in Rostock
Bei der Bewertung eines unbebauten oder teilbebauten Grundstücks in Rostock ist die GRZ ein entscheidender Wertfaktor. Ein Grundstück mit einer hohen GRZ (0,6–0,8) und gutem FNP-Hintergrund im Stadtgebiet hat deutlich höheres Bebauungspotenzial als ein vergleichbares Grundstück mit GRZ 0,2 in einem reinen Einfamilienhausgebiet. Büchel Immobilien analysiert bei Grundstückstransaktionen stets die planungsrechtliche Ausnutzungsreserve.
Häufige Fragen zu Grundfläche / GRZ
Was ist der Unterschied zwischen Grundfläche und Wohnfläche?▾
Die Grundfläche (nach GRZ) ist die von Gebäuden überbaute Fläche auf dem Grundstück – also der Fußabdruck des Hauses auf dem Boden. Die Wohnfläche (nach WoFlV) ist die anrechenbare Nutzfläche innerhalb des Gebäudes. Beide Begriffe beschreiben unterschiedliche Messgrößen.
Darf ich meine Garage auf die GRZ anrechnen?▾
Ja. Garagen und überdachte Stellplätze werden auf die GRZ II angerechnet, nicht auf die GRZ I. Die zulässige Überschreitung der GRZ I durch Garagen, Terrassen und Wege beträgt bis zu 50 %, maximal bis GRZ 0,8 (§ 19 Abs. 4 BauNVO).
Wo finde ich die GRZ meines Grundstücks in Rostock?▾
Die GRZ ist im gültigen Bebauungsplan eingetragen, der beim Stadtplanungsamt Rostock oder im GeoPortal der Hansestadt einsehbar ist. Für Flächen ohne B-Plan gibt es keine festgesetzte GRZ – hier richtet sich das zulässige Maß nach dem prägenden Bestand der Umgebung (§ 34 BauGB).
Kann die GRZ bei einem Bauantrag überschritten werden?▾
Eine Überschreitung der zulässigen GRZ ist grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. In begründeten Ausnahmefällen kann eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB beantragt werden. Die Hürden sind hoch – Nachbarn haben Einwendungsrechte. In der Praxis in Rostock werden solche Befreiungen nur selten erteilt.
Wie beeinflusst die GRZ den Grundstückswert in Rostock?▾
Je höher die GRZ, desto mehr Bebauungspotenzial hat ein Grundstück – und desto höher ist in der Regel auch der Bodenrichtwert. In Rostock-Stadtmitte und KTV mit hoher baulicher Dichte liegen die GRZ-Werte oft bei 0,6–0,8; in Suburbia wie Kassebohm oder Biestow bei 0,2–0,3.
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Hinweis: Diese Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: März 2026 – Büchel Immobilien Rostock.