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Ratgeber • Immobilie geerbt • Rostock • Mecklenburg-Vorpommern
Immobilie geerbt – was jetzt?
Erbschein, Grundbuch, Fristen, Erbengemeinschaft und die eigentliche Frage: behalten, vermieten oder verkaufen? Hier ist der pragmatische Leitfaden – ohne Jura-Vorlesung, aber mit den Punkten, die wirklich Geld kosten, wenn man sie übersieht.
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Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Erbrecht ist komplex und im Einzelfall oft anders als „im Internet gelesen". Bei Erbengemeinschaften, Testamenten, Pflichtteilsansprüchen oder steuerlichen Fragen ist der Fachanwalt/Steuerberater der richtige Ansprechpartner. Wir klären die Immobilienseite – Wert, Strategie, Vermarktung.
Erste Schritte nach dem Erbfall
Wenn eine Immobilie Teil des Erbes ist, stehen viele Entscheidungen gleichzeitig an – oft in einer Phase, in der man mit ganz anderen Dingen beschäftigt ist. Umso wichtiger, dass die Reihenfolge stimmt.
Grundbuch & Erbschein – der Flaschenhals
Sie können eine geerbte Immobilie nicht einfach verkaufen, solange das Grundbuch noch auf den Erblasser läuft. Die Grundbuchberichtigung auf den/die Erben ist der erste formale Schritt – und oft der langsamste.
Was Sie brauchen
Erbschein vom Nachlassgericht (Antragsdauer: Wochen bis Monate, abhängig vom Gericht und Komplexität) oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
Grundbuchberichtigung ist innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Danach fallen Kosten an. Das ist keine „Empfehlung" – das ist bares Geld.
Erbengemeinschaft? Dann werden alle Miterben ins Grundbuch eingetragen – oder es wird eine Vollmacht erteilt. Ohne klare Vertretungsregelung passiert: nichts.
Fristen, die Geld kosten
Beim Erben laufen mehrere Uhren gleichzeitig – und keine davon wartet auf Familientreffen oder Trauer.
Erbausschlagung
Ab Kenntnis des Erbfalls. Verpasst? Erbe gilt als angenommen – inklusive aller Schulden und Verpflichtungen.
Erbschaftsteuer-Anzeige
Das Finanzamt muss innerhalb von 3 Monaten über den Erbfall informiert werden. Die Steuererklärung selbst hat mehr Zeit – aber die Anzeige nicht.
Grundbuchberichtigung
Gebührenfrei innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall. Danach kostenrelevant. Viele wissen das nicht.
Spekulationsfrist
Die Frist des Erblassers wird übernommen. Wenn der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre besaß und nicht selbst bewohnte: Steuerfalle möglich. Details: siehe Steuer-Abschnitt.
Erbengemeinschaft – wenn mehrere erben
Erbengemeinschaften sind der häufigste Grund, warum geerbte Immobilien monatelang im Limbo hängen. Nicht weil die Rechtslage kompliziert wäre, sondern weil sich drei Geschwister nicht einigen können.
Grundregel: Alle Miterben müssen einer Entscheidung zustimmen – Verkauf, Vermietung, Sanierung. Eine Mehrheitsentscheidung reicht bei den meisten Verfügungen nicht. Und „einer macht einfach mal" ist rechtlich heikel.
Gemeinsamer Verkauf
Alle Erben einigen sich auf den Verkauf. Erlös wird geteilt. Der sauberste Weg – wenn alle mitmachen.
Übernahme durch einen Erben
Ein Miterbe übernimmt die Immobilie, die anderen werden ausgezahlt. Braucht eine belastbare Wertermittlung als Basis.
Teilungsversteigerung
Wenn gar nichts geht, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Klingt drastisch – und ist es auch. Die Erlöse liegen häufig unter dem Marktwert. Das ist der „Not-Ausgang", kein Ziel.
Praxis-Tipp: Wenn Sie in einer Erbengemeinschaft sind und verkaufen möchten – klären Sie die Vollmachtsfrage zuerst. Ein bevollmächtigter Ansprechpartner beschleunigt alles: Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Käufergespräche. Wenn drei Leute beim Notar „nochmal drüber nachdenken" wollen, ist der Käufer weg.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Die Entscheidung hängt nicht nur am Gefühl, sondern an harten Faktoren: Zustand, Lage, Kosten, Steuern – und an der ehrlichen Frage, ob Sie Vermieter sein wollen (oder können).
🏡 Selbst einziehen
Sinnvoll, wenn Lage und Größe passen und der Zustand das hergibt. Vorteil: Unter bestimmten Voraussetzungen kann Erbschaftsteuer entfallen (Familienheim-Regelung, 10-Jahres-Bindung). Nachteil: Oft unterschätzt – Instandhaltungsstau, Energiekosten, Modernisierungsbedarf.
🔑 Vermieten
Wenn Lage und Substanz stimmen und Sie bereit sind, Vermieter-Pflichten zu übernehmen (oder zu delegieren). Prüfpunkte: Zustand für Vermietung ausreichend? Mietpotenzial realistisch? Verwaltung geklärt? Instandhaltung kalkuliert?
💰 Verkaufen
Oft der pragmatischste Weg – besonders bei Erbengemeinschaften, entfernten Standorten oder wenn Instandhaltung/Modernisierung unverhältnismäßig teuer wäre. Erlös teilen und Ruhe haben. Aber: Spekulationssteuer prüfen.
Kein richtiger oder falscher Weg. Entscheidend ist, dass Sie die Zahlen kennen, bevor Sie entscheiden. Eine Wertermittlung ist nicht der erste Schritt zum Verkauf – sondern die Grundlage für jede Option.
Spekulationssteuer & Erbschaftsteuer – Kurzversion
Wichtig: Steuerrecht ist individuell. Die folgenden Punkte sind eine allgemeine Orientierung – keine Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall ist der Steuerberater zuständig.
Erbschaftsteuer
Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad, vom Freibetrag und vom Immobilienwert ab. Freibeträge für Ehepartner und Kinder sind erheblich (500.000 € bzw. 400.000 €), sodass viele Erbfälle unter dem Radar bleiben. Die Familienheim-Regelung kann zusätzlich greifen – ist aber an Bedingungen geknüpft (Selbstnutzung, 10 Jahre, Verwandtschaftsgrad).
Spekulationssteuer
Die Spekulationsfrist (10 Jahre) des Erblassers wird an die Erben weitergegeben. Wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft hat und sie nicht selbst bewohnt hat, kann beim Verkauf Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen.
Ausnahmen: Eigennutzung durch den Erblasser (im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre) oder Eigennutzung durch den Erben vor dem Verkauf können die Spekulationssteuer vermeiden. Details regelt § 23 EStG – und Ihr Steuerberater.
Ablauf: Erbimmobilie in Rostock verkaufen
Der Verkauf einer geerbten Immobilie folgt im Kern dem gleichen Ablauf wie jeder andere Verkauf – mit ein paar Besonderheiten bei Unterlagen und Zuständigkeiten.
Aus der Praxis: Erbimmobilien, die wir begleitet haben
Vier Beispiele aus Rostock und Umgebung – vom Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus. Jedes Objekt hatte eine andere Ausgangslage. Gemeinsam war: saubere Einordnung, klare Kommunikation, strukturierter Ablauf.
Mehrfamilienhaus in Rostock KTV
Kapitalanlage mit 8 Wohneinheiten in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt. Fokus: Unterlagen strukturieren, Prüffragen für Kapitalanleger antizipieren, Rückfragen bündeln – statt „Mail-Pingpong" kurz vor Notar.
Status: verkauft
Mehrfamilienhaus Rostock Bahnhofsviertel
Gründerzeithaus mit gemischtem Vermietungsstatus und heterogener Haustechnik. Herausforderung: Substanz und Potenzial ehrlich vermitteln, ohne ins Schönreden abzurutschen. Klartext statt Kosmetik.
Status: verkauft
Doppelhaushälfte Rostock – Gartenstadt/Stadtweide
Doppelhaushälfte am Rosenweg. Sauberer Ablauf mit klarer Struktur – damit typische Prüffragen nicht erst ganz am Ende aufpoppen. Diskret und effizient abgewickelt.
Status: verkauft
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung – Roggentin
Großes Haus (ca. 458 m²) auf 2.641 m² Grundstück mit Nebengebäuden und Sanierungsbedarf. Viel Potenzial – aber erklärungsbedürftig. Strukturierte Einordnung für die passende Zielgruppe.
Status: verkauft
Mehr Beispiele aus über 600 Referenzobjekten: Alle Referenzen ansehen →
Immobilie geerbt? Lassen Sie uns kurz sortieren.
10 Minuten reichen oft, um die nächsten Schritte zu klären: Was ist die Immobilie wert? Welche Unterlagen fehlen? Und welche Option (behalten/vermieten/verkaufen) passt zur Situation – nicht zum Bauchgefühl.
Häufige Fragen: Immobilie geerbt
Muss ich die geerbte Immobilie verkaufen?
Nein. Sie können behalten, vermieten, selbst einziehen oder verkaufen. Entscheidend ist die Kombination aus Zustand, Lage, laufenden Kosten, Steuersituation und – bei Erbengemeinschaften – der Einigungsfähigkeit. Eine Wertermittlung hilft bei jeder dieser Optionen als Entscheidungsgrundlage.
Wie wird der Wert einer Erbimmobilie ermittelt?
Über eine vergleichswertbasierte Markteinschätzung: Lage, Zustand, Größe, Baujahr, Modernisierungen und Nachfrage fließen ein. Bei Erbengemeinschaften oder steuerlichen Anlässen (Erbschaftsteuer) kann ein Sachverständigengutachten sinnvoll sein – z. B. über unsere Sachverständigen-Seite.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt?
Dann kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das ist das letzte Mittel – die Erlöse liegen häufig unter dem Marktwert, und der Prozess dauert. Besser: vorher Wertermittlung als neutrale Gesprächsbasis nutzen und Vollmachtsfrage klären.
Fallen beim Verkauf einer Erbimmobilie Steuern an?
Möglicherweise. Die Spekulationsfrist (10 Jahre) des Erblassers wird übernommen. Wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde und die Frist noch nicht abgelaufen ist, kann auf den Verkaufsgewinn Einkommensteuer anfallen. Details klärt der Steuerberater – nicht das Internet. → Ratgeber Spekulationssteuer
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer geerbten Immobilie?
Erbschein (oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll), aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Bau-/Modernisierungsunterlagen. Bei geerbten Objekten fehlen oft Pläne oder Belege – wir helfen bei der Beschaffung.
Wie lange dauert der Verkauf einer Erbimmobilie?
Ab Vermarktungsstart erfahrungsgemäß 3–6 Monate (bei realistischem Preis und vollständigen Unterlagen). Die Vorlaufzeit durch Erbschein, Grundbuchberichtigung und ggf. Abstimmung in der Erbengemeinschaft kann das verlängern. Je früher die Fakten auf dem Tisch liegen, desto schneller der Prozess.
Weiterführende Seiten
Wertermittlung – Was ist die Immobilie wert?Sachverständige – Gutachten für Erbschaft & Gericht
Immobilie verkaufen – Ablauf von A bis Notar
Haus verkaufen in Rostock
Wohnung verkaufen in Rostock
Immobilie vermieten – Mieterauswahl & Vertrag
Ratgeber: Spekulationssteuer & Fristen
Ratgeber: Immobilie bei Scheidung
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Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Fragen zu Erbrecht, Erbschaftsteuer, Pflichtteil oder Erbengemeinschaft ist der Fachanwalt/Steuerberater zuständig. Wir klären die Immobilienseite: Wert, Zustand, Strategie.