Neuregelung der Maklerprovision

Neuregelung der Maklerprovision

Die Bundesregierung hat am 05. Juni 2020 ein neues Gesetz zur Maklerprovision beschlossen, durch welches die Käufer von Immobilien zukünftig entlasten soll. Die neue Regelung ist am 23.12.2020 in Kraft getreten. Das neue Gesetz zur Maklerprovision ändert die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer. Darüber hinaus gilt für Maklerverträge zukünftig die Textform. 

Zukünftig gilt, wer einen Immobilienmakler für den Verkauf von Wohnungen oder  Einfamilienhäusern beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen. Dies soll zu einer spürbaren Entlastung von Immobilienkäufern führen, da diese die Provision oft allein tragen müssen.

Neben der neuen Regelung zur Aufteilung der Maklerprovision hat die Bundesregierung beschlossen, dass in Zukunft ein Textformerfordernis für Maklerverträge gelten soll. Eine mündliche Absprache oder ein „an die Hand geben“ ist dann nicht mehr ausreichend, eine E-Mail reicht jedoch bereits.

Gemäß § 656b BGB gelten die Neuregelungen der Maklerprovision nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Handelt der Käufer hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kommen die neuen gesetzlichen Regelungen nicht zur Anwendung und die Verteilung der Maklerkosten kann wie bisher frei vereinbart werden. Ob der Makler Unternehmer ist, ist unerheblich.

Das Ziel der Politik ist es, durch die Änderungen die Kaufnebenkosten für junge Menschen und Familien zu senken und somit die Bildung von Wohneigentum, auch als Teil der Altersvorsorge, zu erleichtern. Die Maklerprovision bildet mit der Grunderwerbsteuer und den Notar und Gerichtskosten bei einem Immobilienkauf die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese werden zumeist nicht durch die Banken finanziert, sondern müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden, weshalb eine Entlastung bei einer dieser drei Größen den Kauf einer Immobilie erleichtern kann.

Mögliche Vertragsarten:Neuregelung der Maklerprovision - Vertragsarten
»Innenprovision: Weiterhin ist es natürlich noch immer möglich, dass nur der Verkäufer die Maklerprovision übernimmt, also eine reine Innenprovision zahlt.
»Außenprovision: Auch eine reine Außenprovision ist zulässig, wenn der Käufer dem Makler einen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hat.
»DoppeltätigkeitEine Doppeltätigkeit liegt dann vor, wenn der Immobilienmakler mit dem Verkäufer und mit dem Käufer jeweils einen Maklervertrag abschließt. Die Provisionsansprüche werden gegenüber Käufer und Verkäufer mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig. Hier gilt das Erfolgsprinzip.

Dass der Käufer erst zahlen muss, wenn der Verkäufer gezahlt hat, liest man überall und es ist dennoch in fast allen Fällen falsch: Der Käufer muss nur dann die Courtage erst zahlen, nachdem der Verkäufer seinen Teil gezahlt hat, wenn die Courtagepflicht für den Käufer allein und erstmals im Kaufvertrag auf ihn abgewälzt wurde (§ 656d BGB). Diesen Fall gibt es in der Praxis nicht! 

Unser Fazit zur Neuregelung der Maklerprovision:

Durch die Neuregelung der Maklerprovision möchte die Bundesregierung angeblich eine Entlastung der Käufer von Immobilien erreichen. Dies ist vor allem in stark umkämpften Märkten mit hohen Preisen und geringem Angebot wichtig, da hier gerade junge Käufer schnell an finanzielle Grenzen stoßen. Ähnlich dubiose Gedanken hatten bereits zu der Umstellung auf das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Immobilien geführt.

Gerade in den Städten mit hohen Mieten und Kaufpreisen wird diese Maßnahme eher gegenteilige Auswirkungen haben. Bereits bei der Einführung des Bestellerprinzip bei Vermietungen ist es sehr sichtbar geworden. Hier sollten die Mieter von der Provision entlastet werden. Letztendlich haben die Vermieter die Mieten jedoch einfach erhöht und so die Kosten auf Umwegen auf den Mieter umgelegt. Da jetzt der Vermieter der Auftraggeber ist, hat sich der Service für Mieter hier extrem verschlechtert.

Dasselbe Vorgehen ist nun auch für Immobilienverkäufe zu erwarten. In beliebten Wohnregionen wird die angebliche Entlastung der Käufer bei der Maklerprovision einfach nur zu höheren Preisen führen. Wenn der Kaufpreis durch die Innenprovision (Verkäuferprovision) für eine Immobilie steigt, dann steigt damit auch die Grunderwerbssteuer, die in MV bereits stolze 6% des Kaufpreises beträgt. Sie ist damit häufig sogar höher als die Maklerprovision, bringt aber anders als beim Makler absolut keine Gegenleistung für den Käufer.

Gewinner des neuen Gesetzes ist also nicht der Käufer.

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