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Ratgeber • Spekulationssteuer • Immobilienverkauf • Rostock
Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf – Fristen, Ausnahmen & Praxis
Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf wieder verkauft, zahlt unter Umständen Spekulationssteuer auf den Gewinn. Dieser Ratgeber erklärt die Frist, die drei wichtigsten Ausnahmen und die Sonderfälle bei Erbschaft, Schenkung und Scheidung – verständlich, ohne Juristendeutsch.
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Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Er gibt einen verständlichen Überblick über die Spekulationssteuer bei Immobilien nach § 23 EStG. Für Ihre individuelle Situation ist der Steuerberater zuständig – nicht der Makler.
Die Grundregel: 10 Jahre Spekulationsfrist
Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn versteuern – und zwar mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (nicht pauschal). Das kann je nach Steuersatz 25 bis 45 Prozent des Gewinns bedeuten.
Die Frist im Überblick:
Kauf am 15.03.2018 → Verkauf ab 16.03.2028 = steuerfrei
Maßgeblich: Datum des notariellen Kaufvertrags (Kauf) und des notariellen Verkaufsvertrags (Verkauf). Nicht Grundbucheintrag, nicht Übergabe.
Wichtig: Nach Ablauf der 10 Jahre ist der gesamte Gewinn steuerfrei – nicht nur anteilig. Einen Tag zu früh verkaufen kann teuer werden.
3 Ausnahmen: Wann die 10-Jahres-Frist NICHT gilt
Es gibt drei Fälle, in denen Sie auch innerhalb der 10 Jahre steuerfrei verkaufen können. Alle drei betreffen die Eigennutzung.
🏠 Ausnahme 1: Durchgängige Eigennutzung
Sie haben die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt. Kein einziger Tag vermietet. Dann ist der Verkauf steuerfrei – unabhängig von der Haltedauer.
📅 Ausnahme 2: Eigennutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre
Sie haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt. Beispiel: Eingezogen im Januar 2024, verkauft im März 2026 = drei Kalenderjahre berührt (2024, 2025, 2026) = steuerfrei. Das ist die häufigste Ausnahme in der Praxis.
👨👩👧 Ausnahme 3: Nutzung durch eigene Kinder
Wenn Ihre Immobilie von Ihren kindergeldberechtigten Kindern bewohnt wird (mietfrei), gilt das ebenfalls als Eigennutzung. Die Kinder müssen kindergeldberechtigt sein – also in der Regel unter 25.
Achtung: Auch bei gemischter Nutzung (z. B. Erdgeschoss vermietet, Obergeschoss selbst bewohnt) wird anteilig berechnet. Nur der selbstgenutzte Teil ist steuerfrei – der vermietete Teil unterliegt der Spekulationssteuer.
So wird die Spekulationssteuer berechnet
Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Werbungskosten = Spekulationsgewinn
Der Spekulationsgewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Was zählt wozu?
Anschaffungskosten = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + Makler (beim Kauf) + nachträgliche Herstellungskosten (Anbau, Dachausbau – keine Reparaturen)
Werbungskosten = Maklerkosten beim Verkauf, Notarkosten, Inseratskosten, Vorfälligkeitsentschädigung
Achtung bei Abschreibung: Wer die Immobilie vermietet und AfA geltend gemacht hat, muss die Abschreibung vom Buchwert abziehen – das erhöht den Gewinn.
Grunderwerbsteuer MV: 6 %
Einer der höchsten Sätze in Deutschland. Zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und reduziert den Spekulationsgewinn.
Freigrenze: 1.000 € / Jahr
Gewinne unter 1.000 € pro Jahr bleiben steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024 erhöht von 600 €). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag – ein Euro drüber und der gesamte Gewinn wird versteuert.
Sonderfall Erbschaft: Die Frist läuft weiter
Hier liegt einer der häufigsten Missverständnisse: Beim Erben startet die 10-Jahres-Frist nicht neu. Der Erbe übernimmt die Anschaffungsdaten des Erblassers – Kaufdatum und Kaufpreis.
Zwei Beispiele
Steuerfrei: Ihre Mutter hat das Haus 2012 gekauft. Sie erben es 2025 und verkaufen 2026 → Spekulationsfrist abgelaufen (2012 + 10 = 2022). Steuerfrei.
Steuerpflichtig: Ihr Vater hat die Wohnung 2020 als Kapitalanlage gekauft. Sie erben 2025 und verkaufen 2026 → Frist läuft noch bis 2030. Steuerpflichtig, wenn keine Eigennutzung vorliegt.
Eigennutzung durch den Erblasser wird ebenfalls übernommen. Wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat, kann auch der Erbe ohne Wartezeit steuerfrei verkaufen – vorausgesetzt, die Eigennutzungs-Ausnahme war erfüllt.
Sonderfall Schenkung: Gleiche Regel wie beim Erben
Bei einer Schenkung (z. B. Eltern übertragen das Haus an die Kinder) gilt das Gleiche: Die Frist des Schenkenden läuft weiter. Der Beschenkte übernimmt Anschaffungsdatum und -kosten.
Typische Falle: Eltern schenken ein 2019 gekauftes Mehrfamilienhaus an die Kinder. Die Kinder verkaufen 2026. Die Frist läuft noch bis 2029. Der Gewinn ist steuerpflichtig – obwohl die Kinder nichts „gekauft" haben. Der Kaufpreis der Eltern (2019) wird als Anschaffungskosten angesetzt.
Sonderfall Scheidung: Es kommt auf die Details an
Bei einer Scheidung gibt es verschiedene Szenarien – und jedes hat eigene steuerliche Folgen:
Drei Szenarien
Gemeinsamer Verkauf: Beide Partner verkaufen gemeinsam. Für jeden Partner wird die Spekulationsfrist separat geprüft – ab dem ursprünglichen Kaufdatum. Eigennutzung schützt.
Übernahme durch einen Partner: Ein Partner übernimmt den Anteil des anderen. Das zählt als Anschaffung – für den übernommenen Anteil startet die 10-Jahres-Frist neu. Der abgebende Partner realisiert ggf. einen steuerpflichtigen Gewinn auf seinen Hälfteanteil.
Auszug eines Partners: Wer auszieht, verliert die Eigennutzung. Wird die Immobilie nicht innerhalb der Kalenderjahrregelung (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre) verkauft, kann Spekulationssteuer anfallen – selbst wenn man jahrzehntelang dort gewohnt hat.
Für Kapitalanleger: Worauf besonders achten
Kapitalanleger haben keine Eigennutzungs-Ausnahme. Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft, zahlt auf den Gewinn Spekulationssteuer. Das ändert die Kalkulation erheblich.
Drei Fallstricke für Anleger
AfA-Falle: Wer über Jahre AfA (Abschreibung) geltend gemacht hat, reduziert damit den steuerlichen Buchwert. Der Spekulationsgewinn ist dann höher als der reine Verkaufsgewinn. Das überrascht viele.
Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greift nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer – und die 10-Jahres-Frist ist irrelevant.
Tipp: Vor dem Verkauf einer Kapitalanlage immer den Steuerberater einbinden. Die Berechnung aus Buchwert, AfA, Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer ist zu komplex für eine Faustformel.
Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden
❌ Fristberechnung falsch
Maßgeblich ist das Datum des Notarvertrags – nicht die Grundbucheintragung, nicht die Schlüsselübergabe. Ein Monat zu früh kann mehrere Zehntausend Euro kosten.
❌ Eigennutzung nicht nachweisbar
Das Finanzamt prüft: Meldeadresse, Stromverbrauch, ggf. Zeugenaussagen. „Ich habe da gewohnt" reicht nicht. Behalten Sie Meldebescheinigung, Nebenkostenabrechnungen und Kontobewegungen auf.
❌ Erbschaft/Schenkung = Neustart?
Nein. Die Frist läuft weiter. Wer das nicht weiß, verkauft im guten Glauben – und bekommt Post vom Finanzamt.
❌ Renovierung vs. Herstellungskosten
Nur Herstellungskosten (Anbau, Dachausbau, komplett neues Bad) erhöhen die Anschaffungskosten. Reparaturen und Schönheitsreparaturen nicht. Die Abgrenzung ist strittig – Steuerberater fragen.
Verkauf geplant? Wir klären den Wert – die Steuer klärt Ihr Berater.
Wir ermitteln den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie als Grundlage für die Entscheidung. Fristen und Steuerfragen besprechen Sie mit dem Steuerberater – wir liefern die Immobilienseite.
Häufige Fragen: Spekulationssteuer
Wann genau endet die 10-Jahres-Frist?
Exakt 10 Jahre nach dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Wurde am 15. März 2016 gekauft, endet die Frist am 15. März 2026. Ab dem 16. März 2026 ist der Verkauf steuerfrei – vorausgesetzt, der notarielle Verkaufsvertrag wird an diesem Tag oder später beurkundet.
Zahle ich Spekulationssteuer auf den gesamten Verkaufspreis?
Nein, nur auf den Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) minus Werbungskosten. Je höher die nachweisbaren Kosten, desto geringer der steuerpflichtige Gewinn.
Muss ich als Erbe Spekulationssteuer zahlen, wenn ich das Haus sofort verkaufe?
Nur wenn die Spekulationsfrist des Erblassers noch läuft. Sie übernehmen als Erbe das ursprüngliche Kaufdatum. Hat der Erblasser vor mehr als 10 Jahren gekauft, ist Ihr Verkauf steuerfrei – unabhängig vom Erbzeitpunkt.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, kann vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann greifen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer – und die 10-Jahres-Frist verliert ihre Bedeutung. Bei mehreren Verkäufen unbedingt vorab steuerliche Beratung einholen.
Kann ich die Spekulationssteuer durch Renovierung reduzieren?
Nur wenn es sich um nachträgliche Herstellungskosten handelt (z. B. Anbau, Dachausbau). Reine Reparaturen oder Schönheitsreparaturen erhöhen die Anschaffungskosten nicht. Die Abgrenzung ist steuerrechtlich komplex – Steuerberater einbinden.
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Haftungshinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Steuerberatung. Die steuerliche Beurteilung hängt vom Einzelfall ab – Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht konsultieren. Stand der Informationen: Februar 2026.