Ratgeber • Mehrfamilienhaus verkaufen • Rostock • Mecklenburg-Vorpommern

Mehrfamilienhaus verkaufen in Rostock: Mieten, Rendite & Unterlagen (Ratgeber)

Beim Mehrfamilienhaus zählt nicht der „schöne Eindruck“, sondern ob Zahlen, Mietverträge und Zustand zusammenpassen. Käufer prüfen hier wie ein Steuerprüfer auf Kaffee: Mieten, Abrechnungen, Leerstand, Instandhaltungsstau. Dieser Guide zeigt, was wirklich gefragt wird – und wie du Rendite/Faktor plausibel machst, ohne Märchenstunde.

Inhalt
60-Sekunden-Kurzcheck Unterlagen & Zahlen, die Käufer sehen wollen Rendite/Faktor: Preislogik ohne Nebel Ablauf in 6 Schritten Typische Stolpersteine FAQ

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Aussagen zu Rendite/Preis sind immer objekt- und marktabhängig. Für sensible Mieterdaten gilt: öffentlich nur anonymisiert/geschwärzt – Details in einem Datenraum für ernsthafte Interessenten.

60-Sekunden-Kurzcheck: Wird das ein „sauberer“ MFH-Verkauf?

Wenn diese drei Punkte klar sind, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Verhandlungen über den Preis laufen – nicht über Misstrauen.

1) Mieten & Verträge plausibel?

Ist die Ist-Miete sauber belegbar (Verträge, Zahlungsfluss, Leerstand)? Gibt es Besonderheiten (Staffel/Index, befristet, Möblierung)?

Merksatz: Unklare Mieten = Risiko = Faktor runter.

2) Abrechnungen stimmen?

Betriebskosten/Heizkosten nachvollziehbar, keine „Kreativ-Positionen“, keine Dauerbaustelle mit Nachzahlungen.

Merksatz: Wer Abrechnungen nicht erklären kann, verkauft schwieriger.

3) Zustand & Investitionsstau im Blick?

Dach/Fassade/Heizung/Stränge/Fenster: Was ist gemacht, was ist fällig? Käufer rechnen CapEx – ob du willst oder nicht.

Merksatz: „Müsste man mal“ ist kein Zustand – das ist ein Preisabschlag.

Unterlagen & Zahlen, die Käufer wirklich sehen wollen

Beim MFH kaufst du nicht nur Steine, sondern Cashflow + Risiko. Je schneller du Daten liefern kannst, desto ernsthafter ist die Nachfrage. Und: „später nachreichen“ ist bei Kapitalanlegern oft gleichbedeutend mit „nicht kaufen“.

Die 10 Klassiker (die fast immer kommen)

  • Mieterliste (Einheiten, m², Ist-Miete, Nebenkosten, Beginn, Besonderheiten)
  • Mietverträge (ggf. anonymisiert; ungeschwärzt im Datenraum)
  • Betriebskosten-/Heizkostenabrechnungen (meist 2–3 Jahre)
  • Nachweis Ist-Mieten (z. B. Kontoauszüge/OP-Liste – datenschutzkonform)
  • Leerstand (Zeiträume, Gründe, Maßnahmen, Soll/Ist)
  • Energieausweis + Heizungsdaten/Verbrauch
  • Grundbuchauszug, Flurkarte/Lageplan
  • Grundrisse / Flächenaufstellung (plausibel und nachvollziehbar)
  • Instandhaltungen (Rechnungen, Maßnahmen, Wartungen)
  • Versicherungen (Gebäude/Haftpflicht) + ggf. Dienstleisterverträge

Tipp: Ein sauberer Datenraum spart mehr Zeit als jede Hochglanzbroschüre.

„Renditefähig“ präsentieren – ohne sich angreifbar zu machen

Die Kunst ist: Zahlen liefern, aber sauber einordnen.

  • Ist vs. Soll: Trenne sauber (und begründe Soll-Mieten realistisch).
  • Bewirtschaftung: Zeige, was angesetzt ist (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand).
  • CapEx: Benenne anstehende Investitionen (nicht kleinreden, nicht dramatisieren).
  • Nebenkosten: Was ist umlagefähig, was bleibt beim Eigentümer?

Merksatz: Je transparenter die Logik, desto weniger „Misstrauensabschlag“.

Datenschutz sauber lösen (damit du nicht unnötig Ärger hast)
  • Öffentlich (Exposé/Online): keine personenbezogenen Daten, keine kompletten Verträge.
  • Mieterliste: anonymisieren (z. B. „Whg 1“, „Whg 2“) – keine Namen.
  • Details: erst nach echter Interessensbekundung und strukturiert im Datenraum.

Das wirkt professionell – und schützt dich vor unnötigem Drama.

Rendite/Faktor: Preislogik ohne Nebel

Kapitalanleger denken häufig in Faktor (Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete) oder Rendite. Was viele unterschätzen: Nicht nur die Miete zählt – sondern auch Risiko, Zustand und Stabilität der Einnahmen.

1) Ist-Miete schlägt Fantasie

„Da könnte man erhöhen“ ist nur dann wertvoll, wenn es realistisch und belegbar ist (Mietspiegel, Zustand, Vergleich).

Praxis: Unrealistische Soll-Mieten zerstören Vertrauen – und drücken am Ende den Preis.

2) CapEx frisst Faktor

Wenn Dach/Heizung/Stränge fällig sind, rechnet der Käufer das ein. Transparenz ist hier besser als Überraschung.

Praxis: Ein klarer Maßnahmenstand kann den Deal retten – obwohl er „nicht perfekt“ ist.

3) Risiko wird eingepreist

Leerstand, Problem-Mieter, unklare Abrechnungen, fehlende Unterlagen – das sind direkte Renditekiller (und Preisdrücker).

Praxis: Saubere Dokumentation = weniger Risikoaufschlag.

Welche Kennzahlen du vorbereitet haben solltest
  • Jahresnettokaltmiete (Ist) + Abweichungen erklären
  • Leerstandsquote (zeitlich) + Ursachen
  • Instandhaltungs-/CapEx-Historie (was, wann, wie viel)
  • Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, nicht umlagefähige Kosten, Rückstellungen)
  • Energetischer Zustand (Heizung/Verbrauch – Banken fragen zunehmend)

Nicht alles muss „schön“ sein – aber es muss klar sein.

Ablauf in 6 Schritten: Von Unterlagen bis Notar

Ziel: Erst Daten stabil, dann Vermarktung. Sonst verhandelst du später unter Druck.

1) Datenraum & Unterlagenpaket

Mieterliste, Verträge, Abrechnungen, Nachweise, Energie, Grundrisse, Maßnahmen – strukturiert und datenschutzkonform.

2) Faktencheck & Story

Was ist stabil (Ist-Miete), was ist Potenzial (Soll)? Investitionsstau sauber benennen – nicht verstecken.

3) Preislogik definieren

Vergleich, Faktor/Rendite, Risikoabschläge begründen. Ziel: plausibel, nicht „optimistisch“.

4) Vermarktung & Vorqualifikation

Nur ernsthafte Anfragen weiter. Kapitalnachweis/Strategie abklopfen, bevor Daten rausgehen.

5) Besichtigungen & Q&A

Technik/Zustand zeigen, Fragen antizipieren (Heizung, Dach, Stränge, Leerstand). Nichts „schönreden“.

6) Verhandlung & Notar

Klarer Deal: Preis, Übergang Nutzen/Lasten, Mietkautionen, Unterlagenübergabe, Gewährleistung/Haftung sauber.

Typische Stolpersteine – und warum sie teuer werden

Kurz & ehrlich: Das sind die Klassiker, die Deals verzögern oder killen.

„Die Mieterliste reicht – Verträge braucht keiner.“

Doch. Spätestens in der Prüfung. Ohne Verträge wird aus Interesse schnell Skepsis – und Skepsis wird Preisabschlag.

Abrechnungen sind „irgendwie so“

Unklare Betriebskosten/Heizkosten wirken wie ein Risiko (oder wie ein Problem). Käufer wollen nachvollziehbare, saubere Unterlagen.

Investitionsstau wird kleingeredet

Käufer rechnen CapEx. Wenn du es nicht sauber benennst, rechnen sie schlimmer – oder springen ab.

„Soll-Miete“ wird als Ist verkauft

Das zerstört Vertrauen. Potenzial ist okay – aber bitte sauber getrennt und realistisch begründet.

Zu viele Daten zu früh (Datenschutz-Falle)

Keine personenbezogenen Daten in öffentliche Exposés. Datenraum + Vorqualifikation ist der professionelle Weg.

FAQ – kurz und ohne Marketing-Nebel

Was ist das Wichtigste beim MFH-Verkauf?

Transparente Mieten/Unterlagen + nachvollziehbare Preislogik. Wenn Käufer schnell prüfen können, wird der Prozess deutlich ruhiger.

Welche Unterlagen bremsen am häufigsten?

Fehlende Abrechnungen, unklare Mietverträge, keine belastbaren Mietnachweise und „ungeklärter“ Investitionsstau.

Wie gehe ich mit Leerstand um?

Nicht verstecken. Zeitraum, Gründe, Maßnahmen und realistische Soll-Perspektive benennen. Transparenz reduziert Risikoaufschläge.

Kann ich den Preis nur über Faktor/Rendite ableiten?

Es ist ein starker Anker – aber Zustand, Lage, Risiko und Marktnachfrage gehören immer dazu. Rendite ist nie „nur eine Zahl“.

Sie möchten es einmal kurz sortieren?

10 Minuten Klartext: Mieten, Unterlagen, Zustand, Zielgruppe – dann sagen wir Ihnen, was als nächster Schritt sinnvoll ist und welche Daten den Verkauf am meisten beschleunigen.

Erstgespräch anfragen

Hinweis: Aussagen zu Rendite/Preis sind objekt- und marktabhängig. Eine fachliche Einschätzung ist keine Garantie.