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Ratgeber • Immobilie bei Scheidung • Rostock • Mecklenburg-Vorpommern
Immobilie bei Scheidung – Optionen, Bewertung & nächste Schritte
Zugewinnausgleich, Bewertungsstichtag, gemeinsamer Kredit – und die Frage, wer auszieht und wer bleibt. Dieser Ratgeber sortiert die Immobilienthemen, die bei einer Trennung wirklich Geld kosten, wenn sie zu spät oder zu emotional geklärt werden.
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Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Familienrecht und Zugewinnausgleich sind hochindividuell. Für rechtliche Fragen (Güterstand, Unterhalt, Sorgerecht, Vertragsprüfung) ist der Fachanwalt zuständig. Wir klären die Immobilienseite: Was ist die Immobilie wert, was sind die Optionen, wie läuft ein Verkauf.
Erst sortieren, dann entscheiden
Bevor über „Haus verkaufen oder behalten" diskutiert wird, müssen ein paar Fakten auf den Tisch. Die meisten Fehler passieren nicht beim Verkauf – sondern weil vorher nicht sauber geklärt wurde, was überhaupt die Optionen sind.
Diese Fragen zuerst
Wem gehört die Immobilie? Grundbuch prüfen. Beide Ehepartner eingetragen? Nur einer? Eigentumsanteile?
Welcher Güterstand gilt? Zugewinngemeinschaft (Standard), Gütertrennung oder Gütergemeinschaft? Ehevertrag vorhanden?
Läuft ein Kredit? Wer ist Darlehensnehmer? Nur einer oder beide? Wie hoch ist die Restschuld?
Wie hoch ist der aktuelle Marktwert? Ohne diese Zahl sind alle anderen Gespräche Nebel.
Zugewinnausgleich – was heißt das für die Immobilie?
Im Standardfall (Zugewinngemeinschaft, kein Ehevertrag) wird bei einer Scheidung der Zugewinn ausgeglichen. Das heißt nicht, dass die Immobilie automatisch hälftig geteilt wird – sondern dass der Wertzuwachs während der Ehe ins Vermögen einfließt, das ausgeglichen wird.
Praxis-Bedeutung: Die Immobilie muss bewertet werden – und zwar zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags. Nicht zum aktuellen Datum, nicht zum Kaufdatum. Dieser Stichtag ist entscheidend für die Berechnung.
Warum das wichtig ist: Wenn zwischen Trennung und Scheidungsantrag Jahre liegen, kann sich der Immobilienwert erheblich verändert haben. Die Bewertung zum richtigen Stichtag ist kein akademisches Detail – das sind im Zweifel fünfstellige Beträge.
4 Optionen für die gemeinsame Immobilie
1. Gemeinsamer Verkauf
Beide verkaufen, Erlös wird nach Abzug der Restschuld geteilt (gemäß Eigentumsanteilen und Vereinbarung). In der Praxis oft der sauberste Schnitt – finanziell und emotional.
Vorteil: Klare Verhältnisse, kein laufender Konflikt über Nutzung oder Kosten.
Herausforderung: Beide müssen sich auf Preis, Makler und Ablauf einigen.
2. Übernahme durch einen Partner
Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Braucht: belastbare Wertermittlung, Kreditübernahme/-ablösung, notarielle Übertragung.
Vorteil: Wohnstabilität (z. B. für Kinder), kein Verkaufsdruck.
Herausforderung: Finanzierung der Auszahlung, Bank muss mitspielen (Schuldhaftentlassung).
3. Realteilung
Bei Mehrfamilienhäusern oder teilbaren Objekten: physische Aufteilung in getrennte Einheiten (z. B. per Wohnungseigentumsbildung). In der Praxis selten – aber möglich.
Voraussetzung: Baulich möglich, wirtschaftlich sinnvoll, rechtlich zulässig.
4. Teilungsversteigerung
Wenn nichts anderes geht: Jeder Miteigentümer kann eine Zwangsversteigerung beantragen. Klingt wie ein Druckmittel – und wird auch oft als solches genutzt.
Realität: Erlöse liegen häufig 20–30 % unter dem Marktwert. Dauer: Monate bis über ein Jahr. Kosten: erheblich. In fast allen Fällen ist ein freihändiger Verkauf die bessere Option.
In den allermeisten Fällen landen Paare bei Option 1 oder 2. Die Teilungsversteigerung ist der „Notausgang" – teuer, langsam und emotional belastend. Ein neutraler Makler als Dritter kann die Gespräche oft sachlicher machen als erwartet.
Bewertung: Stichtag, Methodik, Neutralität
Die Immobilienbewertung ist bei einer Scheidung besonders heikel, weil beide Seiten ein finanzielles Interesse am Ergebnis haben. Wer zahlt, will den Wert niedrig – wer ausgezahlt wird, will ihn hoch.
Was eine gute Bewertung in dieser Situation leistet
Stichtagsbezug: Bewertung zum relevanten Datum (Zustellung Scheidungsantrag), nicht zum „aktuellen Markt".
Nachvollziehbare Herleitung: Methodik transparent, Annahmen benannt – damit beide Seiten (und ggf. Anwälte) nachvollziehen können.
Unabhängigkeit: Kein „Gefälligkeitsgutachten" für eine Seite. Sondern eine Einordnung, die als Gesprächsbasis funktioniert.
Ob eine Markteinschätzung reicht oder ein förmliches Sachverständigengutachten nötig ist, hängt davon ab, ob die Bewertung „nur" für die Einigung oder vor Gericht gebraucht wird.
Gemeinsamer Kredit – das unterschätzte Problem
Die Immobilie lässt sich aufteilen. Ein gemeinsamer Kredit nicht – zumindest nicht ohne die Bank.
Beide haften gesamtschuldnerisch. Das heißt: Auch wenn nur einer im Haus wohnt, kann die Bank den anderen zur Zahlung heranziehen. Ein Verkauf der Immobilie löst den Kredit ab. Eine Übernahme durch einen Partner erfordert, dass die Bank den anderen aus der Haftung entlässt (Schuldhaftentlassung) – und das macht sie nur, wenn die Bonität des übernehmenden Partners allein ausreicht.
Praxis-Tipp: Klären Sie die Kreditfrage früh – nicht erst beim Notar. Wenn die Bank nicht mitspielt, ist „einer übernimmt" keine Option, egal wie einig sich beide sind. Ein Gespräch mit der Bank (oder einem unabhängigen Finanzierungsberater) gehört an den Anfang.
Kinder im Spiel – Stabilität vs. Realität
Wenn Kinder da sind, wird die Entscheidung emotionaler – und oft teurer, wenn sie zu lange aufgeschoben wird.
Der verständliche Wunsch „die Kinder sollen in ihrem Zuhause bleiben" kollidiert manchmal mit der finanziellen Realität: Kann ein Elternteil die Immobilie allein tragen (Kredit, Unterhalt, Nebenkosten, Instandhaltung)?
Kein Urteil – aber ein Hinweis: Die beste Entscheidung für Kinder ist nicht automatisch „im Haus bleiben". Es ist die Entscheidung, die langfristig finanziell stabil ist. Zwei ruhige Wohnungen sind besser als ein Haus, das Dauerstress produziert. Lassen Sie die Zahlen sprechen, bevor das Gefühl entscheidet.
Ablauf: Immobilie bei Scheidung verkaufen
Wenn Verkauf die gewählte Option ist, läuft es strukturell wie jeder andere Verkauf – mit ein paar Besonderheiten.
Trennung und Immobilie? Lassen Sie uns die Fakten klären.
Ein neutrales Erstgespräch klärt: Was ist die Immobilie wert? Welche Optionen gibt es? Was ist realistisch? Sachlich, strukturiert, vertraulich – ohne Partei zu ergreifen.
Häufige Fragen: Immobilie bei Scheidung
Muss die Immobilie bei einer Scheidung verkauft werden?
Nein. Es gibt vier Optionen: gemeinsamer Verkauf, Übernahme durch einen Partner, Realteilung (selten) oder Teilungsversteigerung (letztes Mittel). Die Wahl hängt von Eigentumsverhältnissen, Finanzierung und Einigungsfähigkeit ab.
Wer bestimmt den Wert der Immobilie bei einer Scheidung?
Idealerweise eine neutrale Bewertung, der beide Seiten vertrauen. Das kann eine professionelle Markteinschätzung sein oder – wenn gerichtlich nötig – ein Sachverständigengutachten. Entscheidend ist der Bewertungsstichtag (Zustellung Scheidungsantrag).
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
Beide haften gesamtschuldnerisch – unabhängig davon, wer die Immobilie nutzt. Bei Verkauf wird der Kredit mit dem Erlös abgelöst. Bei Übernahme muss die Bank den anderen aus der Haftung entlassen (Schuldhaftentlassung), was nur bei ausreichender Bonität geht.
Kann ich die Immobilie verkaufen, wenn mein Partner nicht will?
Bei gemeinsamem Eigentum nicht ohne Zustimmung. Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung – die allerdings in der Regel zu deutlich niedrigeren Erlösen führt als ein freihändiger Verkauf.
Wie lange dauert der Verkauf bei einer Trennung?
Der Verkaufsprozess selbst dauert wie üblich 3–6 Monate. Die Vorlaufzeit hängt davon ab, wie schnell sich beide Seiten auf Preis, Ablauf und Makler einigen. Je früher die Bewertung auf dem Tisch liegt, desto sachlicher die Gespräche.
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Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Rechts-, Steuer- oder Familienberatung. Bei Fragen zu Güterrecht, Unterhalt, Sorgerecht oder Vertragsprüfung ist der Fachanwalt zuständig. Wir klären die Immobilienseite: Wert, Optionen, Verkaufsprozess – neutral und vertraulich.