Immobilie im Alter – Optionen, Sanierung, Förderung für Senioren

Größe & Aufwand

Vier Zimmer für zwei Personen = drei Zimmer heizen, putzen und instand halten, die niemand nutzt. Plus Garten, Dachboden, Kellerwerkstatt. Wo ist die Grenze zwischen „ich mag das“ und „das ist zu viel“?

Barrierefreiheit

Die Treppe war nie ein Problem – bis zum ersten Mal war sie es. Schwellen, Badewanne statt Dusche, Schlafzimmer oben, Küche unten: Was 20 Jahre lang gut ging, kann 5 Jahre später ein Problem werden.

Kosten vs. Rente

Die meisten unterschätzen, was das Haus kostet. Grundsteuer, Versicherung, Energie, Instandhaltung, Garten, Schneeräumung – bei älteren Häusern oft 400–600 € im Monat. Läuft das noch zur Rente?

Zeit für die Familie

Noch realistisch: Sollen Kinder oder Enkel das Haus erben oder verkaufen wollen? Nicht gesagt = Ärger später. Eine ehrliche Ansprache jetzt spart Streit im Erbfall.

Option 1: Bleiben & anpassen

Barrierefreier Umbau (Dusche, Treppenlift, Schwellenabbau), Gartenpflege delegieren, Heizung erneuern – mit Förderung bis 70 %. Sinnvoll, wenn Lage, Nachbarschaft und Kosten passen. Nicht sinnvoll, wenn der Umbau teurer wird als die Miete einer barrierefreien Wohnung.

Option 2: Verkaufen & verkleinern

Haus auf den Markt, kleinere Eigentumswohnung kaufen oder mieten. Der häufigste Weg. Vorteile: weniger Kosten, weniger Arbeit, Kapital verfügbar. Wichtig: Erst Wert klären, dann Wohnung suchen – nicht umgekehrt.

Option 3: Vermieten (ganz oder teilweise)

Einliegerwohnung vermieten oder ganzes Haus: Mieteinnahmen zur Rente, Vermögen bleibt. Aber: Verwaltung, Mieterrechte, Instandhaltungsrisiko. Rechnet sich nur, wenn die Miete deutlich über den Kosten liegt.

Nießbrauch

Sie übertragen Eigentum an Kinder (oder verkaufen mit Nießbrauch). Sie behalten: Recht zu wohnen, Recht auf Mieteinnahmen (wenn vermietet), Nebenkosten zahlen, Instandhaltung verantworten. Im Grundbuch eingetragen.

Steuerlich: Nießbrauch gilt als Einkommen – das muss der Steuerberater klären.

Wohnrecht

Ähnlich, aber enger: Sie darfs nur selbst bewohnen, nicht vermieten. Auch im Grundbuch eingetragen. Weniger Flexibilität, oft aber steuerlich günstiger.

Beides benötigt Notar und idealerweise vorherige Steuerberatung. Das ist kein DIY-Thema.

1. Wert klären

Realistische Markteinschätzung. Das ist die Grundlage für alles Weitere: Passt das Geld für die Wohnung? Reicht es für Vermögenssicherheit im Alter?

2. Timing entscheiden

Sofort, nächstes Jahr, in Ruhe? Je später, desto besser – außer, es drängt. Mit Zeitpuffer entscheiden Sie entspannter.

3. Unterlagen sortieren

Grundbuch, Energieausweis, Baupläne, Modernisierungen. Bei 30 Jahren Besitz fehlt oft einiges – kein Problem, lässt sich meist beschaffen.

4. Steuer / Recht klären

Spekulationsfrist (bei Langzeitbesitz meist kein Thema), Erbfolgefragen – Steuerberater und ggf. Notar einbinden.

5. Vermarktung & Besichtigungen

Exposé, Portale, private Anfragen. Keine Hektik, aber auch nicht „mal sehen, was passiert“.

6. Notartermin & Übergang

Kauf- und Verkaufsvertrag signieren, Wechsel ins neue Zuhause. Wir begleiten bis zur Schlüsselübergabe.

Spekulationssteuer

Wenn Sie länger als 10 Jahre im Haus wohnen: Grundsätzlich steuerfrei. Die meisten Senioren haben das. Ausnahme: Vermietung in den letzten Jahren – dann kann es kompliziert werden.

Sanierungskosten absetzen

Wenn Sie vor dem Verkauf sanieren: 20 % der Sanierungskosten lassen sich über 3 Jahre von der Steuer abziehen (§ 82c EStG). Also: Rechnung vom Handwerker gut aufbewahren.

Erbfolge & Vermögensübergabe

Wollen Sie der Familie das Haus oder den Erlös hinterlassen? Schenkung, Testament, Nießbrauch? Alle drei haben unterschiedliche steuerliche Folgen. Das ist Sache des Steuerberaters / Notars.

Neue Grunderwerbsteuer MV = 6 %

Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen: 6 % Grunderwerbsteuer in MV (aktuell der Standard). Beim Hausverkauf fallen keine Maklergebühren an, wenn Sie mit uns arbeiten.